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上海長寧區古北SOHO招商綜合評估報告:項目招租情況分析

上海古北SOHO招商招租電話:021-64398555

一、上海古北SOHO核心價值摘要
古北 SOHO位于長寧區虹橋街道紅寶石路 188 號,是 SOHO 中國打造的超甲級商務地標(總建面 15.86 萬㎡),由國際建筑事務所 KPF 設計,2018 年竣工。項目坐擁古北國際商務區核心區位,緊鄰 13 萬㎡新虹橋綠地,融合辦公、商業、生態于一體,形成 “綠色商務” 生態圈。核心優勢包括:
  • 交通樞紐優勢:地鐵 10 號線伊犁路站直連(步行 100 米),25 分鐘直達虹橋樞紐;
  • 產業集聚效應:入駐率超 90%,集聚江森自控、豐田、貝素設計等跨國企業;
  • 成本政策雙優:租金較周邊低 10%-15%,疊加長寧區夜間經濟、文創產業專項補貼;
  • 綠色智能標桿:LEED 金級認證 + VAV 空調系統,能耗降低 25%。
二、上海古北SOHO區位與產業價值
2.1 戰略區位
  • 古北國際商務區核心:毗鄰虹橋經濟技術開發區,半徑 3 公里內聚集 47 家跨國企業區域總部;
  • 政策高地:享受長寧區 “文創產業扶持 + 夜間經濟示范區” 雙重政策,企業增值稅區級留存返還 50%;
  • 生態資源:緊鄰新虹橋中心公園,綠化率 30%,提升員工滿意度。
2.2 產業定位與聚集
  • 主導產業
  • 專業服務:四大會計師事務所、法律咨詢機構(占比 40%);
  • 科技創新:貝素設計、郡州廣告等數字創意企業;
  • 協同效應:與高島屋百貨、古北財富中心形成商務配套閉環,降低企業采購成本 20%。
三、上海古北SOHO交通優勢
立體交通網絡
交通類型
關鍵節點
距離 / 時間
核心價值
地鐵
10 號線伊犁路站
100 米(直連)
30 分鐘達陸家嘴
公交
紅寶石路銀珠路站
264 米
8 條線路覆蓋全域
高架路網
延安高架 / 內環高架
入口 500 米
15 分鐘達靜安寺
航空樞紐
虹橋 T2 航站樓
車程 25 分鐘
日均航班超 1000 架次
效率價值:實現 “零距離進地鐵、25 分鐘達機場、1 小時通長三角” 的商務動線。
四、上海古北SOHO項目規劃與硬件配置
4.1 產品設計特色
  • 地標建筑:主樓 38 層(含地上 41 層),輔樓 12 層,標準層面積 1,620-3,200㎡,500㎡單元靈活分割,得房率 70%;
  • 綠色智能:VAV 中央空調 + PM2.5 過濾系統,層高 4.05 米(凈高 2.8 米),架空地板 130mm;
  • 文化賦能:空中連廊設計融合 “無盡之柱” 藝術理念,提升企業品牌調性。
4.2 核心參數與費用
表:500㎡辦公單元配置與年成本
參數類別
配置標準
年費用測算
空調系統
VAV 中央空調(含新風)
工作日 8:30-19:30
電梯配置
17 部客貨梯(峰值等候≤25 秒)
包含于物業費
物業費
30 元 /㎡/ 月
30×500×12=18 萬元
車位費用
945 個(含充電樁)
1,300 元 / 月?位(按 5 個計:7.8 萬元)
網絡支持
電信 / 聯通 / 移動萬兆光纖
企業自主簽約
五、上海古北SOHO產業生態與商業配套
5.1 企業集群與協同
  • 世界 500 強矩陣:江森自控(樓宇智能)、豐田(研發中心)、貝素設計(建筑科技)形成技術轉化閉環;
  • 創新企業生態:吸引廣告傳媒、工業設計類企業占比 60%,年均舉辦產業對接會超 50 場。
5.2 全維配套體系
  • 高端商業
  • 古北高島屋百貨(奢侈品零售)、虹橋藝術中心(文化展覽);
  • 米其林餐廳集群(步行 5 分鐘);
  • 人才保障
  • 服務式公寓(雅詩閣品牌)、國際學校(上海美國學校);
  • 停車特權:參與虹橋商圈 “限時共享停車”,消費享 3 小時免費。
六、上海古北SOHO租賃方案分析(500㎡)
6.1 優惠租金方案
  • 市場均價:7-9.4 元 /㎡/ 天(高區景觀溢價);
  • 戰略客戶價6.0-8.4 元 /㎡/ 天(降 1.0 元,稅 9%);
  • 年租金成本:6.0×500×365=109.5 萬元(取低值);
6.2 綜合成本測算
成本項
金額(萬元)
說明
基礎租金
109.5
按 6.0 元 /㎡/ 天計算
物業費
18.0
含公共區域能耗
車位費(5 個)
7.8
長租客戶價
年度總成本
135.3
較市場價低 15%
6.3 政策增效
  • 文創企業享長寧區 “3 年租金補貼 20%”,首年實付約 112 萬元;
  • 夜間經濟企業額外獲 活動場地費減免。
七、上海古北SOHO政策支持體系
7.1 區域三級政策
  • 高新技術企業:研發費用加計扣除 200%;
  • 專項補貼
  • 海派特色小店:戶外空間經營許可 + 租金支持;
  • 夜間經濟主體:活動審批綠色通道。
7.2 園區專項服務
  • 極速營商:企業注冊 “1 工作日辦結”,環評預審提速 50%;
  • 文化賦能:免費對接虹橋藝術中心展覽資源;
  • 停車共享:接入虹橋商圈限時免費停車計劃。
八、上海古北SOHO項目優勢總結:四大戰略支點
  1. 區位價值唯一性
古北國際商務區核心地標,日均高端客流超 5 萬人,企業曝光度提升 40%;
  1. 產業生態深度
與江森自控、豐田等 “鏈主企業” 毗鄰辦公,技術協同降低研發成本 25%;
  1. 綠色商務標桿
LEED 金級認證 + VAV 智能空調,能耗降低 25%,員工滿意度提升 30%;
  1. 政策紅利窗口期
疊加 文創補貼 + 夜間經濟支持,10 年綜合稅負降低 35%。
選址行動建議
  1. 優先鎖定主樓中高區單元:500㎡現房享 免租期 3 個月,聯系招商熱線13651646342;
  1. 政策速申:立即啟動 “長寧區文創企業” 認定,同步申報稅收返還;
  1. 生態嫁接:接入虹橋藝術中心品牌活動資源,提升企業形象曝光。


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