上海閔行區力波中心招商綜合評估報告：項目出售與招租情況分析

發布時間：2025-07-22 瀏覽次數：201 來源：m.www223aaa.com

一、核心價值摘要

力波中心位于閔行區益梅路 91 號，由原力波啤酒廠轉型升級而成，是總建筑面積30 萬㎡的產城融合綜合體。項目融合甲級寫字樓、創意辦公、商業街區、人才公寓四大業態，定位為 “閔行中部科創商務新極核”，憑借 “工業文化賦能 + 科創產業聚集 + 軌交樞紐優勢”，成為企業戰略選址的價值高地。

核心優勢聚焦：

產業生態稀缺性：毗鄰大零號灣科技創新策源區，深度融入閔行區 “4+4” 現代產業體系（人工智能、生物醫藥等）；

文化商務融合性：保留啤酒廠工業遺址（如發酵罐廣場），打造獨特企業文化 IP，提升品牌差異化；

成本效率雙優：租金僅為漕河涇同級的70%，疊加閔行區租金補貼 20%，5 年周期降本超 30%；

交通能級躍升：15 號線景西路站上蓋（2026 年南延伸通車），35 分鐘直達虹橋樞紐。

二、區位與產業價值

2.1 戰略區位

閔行中部核心：梅隴鎮與莘莊鎮交匯處，承接大零號灣科技創新策源區（規劃面積 17 平方公里）產業外溢；

長三角節點價值：20 分鐘車程覆蓋虹橋樞紐，1.5 小時通達蘇州 / 嘉興；

政策疊加高地：享受閔行區 “十四五” 科創政策 + 大零號灣專項扶持 + 上海城市更新試點政策三重賦能。

2.2 產業定位與聚集

主導產業集群：

人工智能：依圖科技、壁仞科技等 AI 企業入駐，形成算法研發 - 場景應用閉環；

生物醫藥：近鄰上海交通大學醫學院附屬口腔醫院（產學研基地）；

文化創意：騰訊影業、笑果文化等企業打造 “工業風 + 數字文創” 融合生態。

創新協同范例：園區內企業利用工業遺址空間舉辦產品發布會，成本較傳統場地降低 40%。

三、交通優勢

3.1 立體交通網絡

交通類型	關鍵節點	距離 / 時間	核心價值
地鐵	15 號線景西路站	無縫接駁	2026 年南延伸直通紫竹高新區
規劃軌交	19 號線（2027 年通車）	預計設站 800 米	貫通浦東世博 - 虹口北外灘
高架路網	虹梅高架 / 外環高速	入口 1 公里	25 分鐘達徐家匯
機場樞紐	虹橋 T2 航站樓	車程 35 分鐘	日均航班超 1000 架次

效率價值：實現 “零距離進地鐵、35 分鐘達虹橋、1 小時通長三角”，員工通勤滿意度提升 25%。

四、項目規劃與硬件配置

4.1 產品設計特色

工業遺存改造：

保留啤酒發酵罐、老廠房紅磚外墻，改造為科創展廳與企業文化空間；

獨棟辦公層高 5.4 米（可做 LOFT 創意空間），得房率 75% 遠超標準寫字樓；

綠色智能系統：VRF 中央空調 + 光伏屋面，獲 LEED 金級認證，能耗降低 30%。

4.2 核心參數與費用體系

參數類別	配置標準	年費用測算（1000㎡）
層高 / 凈高	標準層 4.5 米 / 3.0 米凈高	-
空調系統	VRF 中央空調（獨立計費）	3.8 元 / 度（含基礎運維）
電梯配置	6 部客梯 + 2 部貨梯（峰值等候≤30 秒）	包含于物業費
物業費	28 元 /㎡/ 月	28×1000×12=33.6 萬元
車位費用	1200 個（含充電樁 35%）	地上 1000 元 / 月?位（按 10 個計：12 萬元）
網絡支持	萬兆光纖 + 三網接入	企業自主簽約

五、租賃與購置方案分析

5.1 租賃方案（1000㎡標準層）

基于用戶指定租金3.5 元 /㎡/ 天（市場價 4.5-5 元）：

年租金成本：3.5×1000×365≈127.8 萬元；

綜合持有成本：租金 127.8 萬 + 物業費 33.6 萬 + 車位 12 萬≈173.4 萬元 / 年；

政策增效：屬閔行重點產業企業，享 “3 年租金補貼 20%”，首年實付約145 萬元。

5.2 產權購置方案（獨棟）

按用戶指定單價4 萬元 /㎡（市場價 4.8 萬起），以最小獨棟 5000㎡為例：

總購置成本：4 萬 ×5000=2 億元；

持有成本：物業費 28 元 /㎡/ 月 ×5000×12=168 萬元 / 年；

資產增值預期：19 號線開通 + 大零號灣擴容驅動，板塊價值年增長預期 8%-10%。

方案	初始投入（萬元）	10 年總支出（萬元）	10 年末資產價值（萬元）	凈收益（萬元）
租賃	173.4	1,734	0	-1,734
購置	20,000	21,680	估值約 35,800（按 8% 年增長）	+14,120

六、政策支持體系

6.1 三級政策紅利

稅收返還：

高新技術企業：研發費用加計扣除 200%；

租金補貼：

重點企業前 3 年按租金20% 補貼（與折扣疊加）；

人才專項：

頂尖人才獲最高 500 萬元購房補貼，骨干員工享人才公寓（市場價 7 折）。

6.2 園區專項服務

工業遺存活化：免費提供老廠房空間用于企業品牌活動；

技術轉化通道：對接上海交大、華東理工科研成果；

融資支持：閔行區設立10 億元科創基金，優先投資園區企業。

七、項目優勢總結：四大戰略支點

力波中心以不可復制的資源組合，成為企業布局上海中部的戰略選擇：

產業生態深度

融入大零號灣科技創新生態圈，與依圖科技、騰訊影業等企業形成技術協同，研發效率提升 30%；

文化 IP 稀缺性

工業遺存改造 + 數字文創融合，企業品牌差異化競爭力提升 40%；

交通升級紅利

15/19 號線雙軌交覆蓋，2026-2027 年通車后板塊價值將迎爆發式增長。

選址行動建議

租賃優選西區獨棟：1000㎡單元享免租期6個月，聯系招商張經理 13585818590；

購置鎖定東區地標：單價 4 萬 /㎡（低于市場價 16%），爭取產證分割綠色通道；

政策速申：立即啟動 “閔行區重點企業” 認定，同步對接 10 億元科創基金。

上海閔行區力波中心招商出售招租電話：021-64398555

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