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寫字樓運營管理的核心是資產管理，其目標是資產的保值和增值。寫字樓運營管理包括四大內容，包括物業管理、設施管理、資產管理、財務管理。作為寫字樓運營管理的核心，資產管理包括前期運作、中期招租、和后期管理維護。前期策劃奠定物業成功的基礎，中期招商實現物業的規劃，后期經營創造物業的價值，整個鏈條構成資產運營的全過程。

01寫字樓前期策劃的核心邏輯

關于資產運營管理的前期策劃，我們應該明確它的核心邏輯：

1.第三產業越活躍的地方，寫字樓的需求越旺。

2.越能提高企業辦公效率的寫字樓，越受歡迎。因此，在前期策劃中，應該考慮寫字樓的標準層面積、電梯面積配比、車位配比、單間建筑指標、利用信息化智能化提高寫字樓的辦公效率。

3.越促進企業銷售的寫字樓，越有價值。企業辦公地點的良好形象、空間、高品質的物業管理，都會提升客戶潛意識中對企業實力、經營品質的印象和觀感，從而更利于交易的達成，促進企業取得新訂單。

02寫字樓中期核心是招租

市場調研，宣傳營銷，租賃策略

寫字樓運營的中期核心是招租，應從市場調研、市場推廣、租賃策略、租約管理、優化租戶結構、風險防范6個方面考慮。市場調研應全面了解市場動態、競品分析、基礎數據、建立數據庫，幫助我們確定租金定位，以及及時調整項目的營銷策略。

首先，市場推廣包括定制廣告宣傳計劃、規劃銷售展廳及樣本間、啟動內部招商管理系統及外部渠道系統、開展面向客戶或面向代理商的市場活動四個方面。其次，運營者需要制定租賃策略包括客戶定位、租區分配、價格體系定位、新租及續租策略、控制銷售節奏、代理公司管理。再次，在租約管理方面，運營者要避免集中到期，減少風險，確保收益穩定。另外，為減少退租風險，寫字樓運營管理者往往要平衡入駐企業結構，分析各行業入駐企業的面積占比、租金占比。通過對租戶占比分析，當某一行業占比過高，可鼓勵已引進其他行業租戶，避免市場不景氣，造成的集體退租。最后，寫字樓運營者需要關注市場動態及經濟因素、政府部門的各種政策(如營改增)、租戶資質審核、嚴格把控合同拆分、名稱變更、降低違約風險、關注租金支付異常的租戶。

03寫字樓運營后期以客戶為中心

后期寫字樓運營維護客戶主要目標是，依托各職能部門全方位的服務，提高客戶的滿意度和忠誠度，通過客戶拜訪、滿意度調查、積極處理投訴、客戶活動的方式，維系客戶，提升寫字樓的收益及價值。

寫字樓是城市經濟發展的必然產物，而寫字樓的可持續發展離不開城市經濟的整體布局，瑞石咨詢認為只有在掌握城市產業布局的情況下，制定長遠發展戰略，確定寫字樓的發展方向，適應區域經濟環境，建立完善的配套設施，重視物業管理工作，以客戶為中心，才能實現寫字樓的運營盈利和保值、增值。