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第二個周期是從2009年第一季度到2018年第四季度:經濟增長復蘇后，空置率逐漸下降，達到2015年第三季度最低點。隨著2016年至2018年經濟增長放緩和高供給(這三年新增供給84萬平方米，前16年平均供給41萬平方米)，辦公樓空置率進一步提升。

2019年至今是第三個周期:2019年第一季度，經濟增速從上季度的6.8下降到5.7，經濟增速進一步放緩。疫情對經濟增長的影響得已經供應的寫字樓無法有效吸收，空置率持續上升。預計未來辦公樓空置率會隨著經濟復蘇而下降。

三、需要關注的問題。

1.進一步分析不同地區和類型的寫字樓市場。

寫字樓市場存在巨大差異，不同地區、不同類型的市場存在巨大差異。因此，有必要進一步分析和評估不同地區和類型的寫字樓市場的發展，以便以后進行管理。

2.可以分析不同類型寫字樓的空置率來源。

分析不同來源的寫字樓空置率，為以后的管理提供參考。寫字樓空置率主要有三個來源：在供應方面，新供應的寫字樓從供應到租賃有一定的周期，會形成部分空置；在需求方面，寫字樓寫字樓的租賃需求隨著經濟增長率的變化而波動，部分寫字樓將在經濟周期的高點和低點之間形成空置；在單一資產層面，由于產品設計、租金定價、區域供需關系等原因，部分寫字樓可能長期無法出租。可以監控和評估前兩個來源形成的寫字樓的空置對于資產水平有缺陷且長期無法出租的寫字樓，可以通過商業租賃進行處理。

3.關注未來一段時間的寫字樓供應。

我們需要關注上海未來三到五年的新供應。一些市場機構的研究表明，上海未來將有高寫字樓供應，這將進一步提高空置率。我們可以進一步分析土地供應、辦公開發和銷售周期、辦公開發商的生產計劃以及地方政府的商業地產開發計劃，判斷上海后期的辦公供應，評估其影響。