欧美一级大片在线免费观看_亚洲欧美精品一区_国产麻豆成人精品_国产日韩欧美一区二区_久久亚洲精选_国产亚洲a∨片在线观看_欧美jizzhd精品欧美喷水_国产一区日韩一区_亚洲精品综合_欧美一级理论片_国产精品久久国产精麻豆99网站_午夜亚洲一区_亚洲精品乱码久久久久久蜜桃麻豆_禁久久精品乱码_伊人成人网在线看_欧美日韩一区二区免费在线观看

欧美一级大片在线免费观看_亚洲欧美精品一区_国产麻豆成人精品_国产日韩欧美一区二区_久久亚洲精选_国产亚洲a∨片在线观看_欧美jizzhd精品欧美喷水_国产一区日韩一区_亚洲精品综合_欧美一级理论片_国产精品久久国产精麻豆99网站_午夜亚洲一区_亚洲精品乱码久久久久久蜜桃麻豆_禁久久精品乱码_伊人成人网在线看_欧美日韩一区二区免费在线观看
亚洲无限av看| 欧美成人69| 一区二区免费在线视频| 好看的av在线不卡观看| 亚洲精品日韩综合观看成人91| 亚洲美女网站| 国产精品成人在线| 国产精品久久中文| 欧美电影在线免费观看网站| 亚洲国产精品久久人人爱蜜臀| 久久久99精品免费观看不卡| 国产一区二区久久久| 18成人免费观看视频| 欧美日韩中文字幕在线| 欧美专区亚洲专区| 亚洲欧美成aⅴ人在线观看| 久久在线免费视频| 久久久久久9999| 欧美成人一区二区三区在线观看| 亚洲一区视频| 国语精品一区| 欧美在线视频免费| 亚洲激情在线视频| 中文精品视频一区二区在线观看| 国产一区亚洲| 性18欧美另类| 亚洲亚洲精品在线观看| 伊人久久大香线蕉av超碰演员| 亚久久调教视频| 欧美成人免费视频| 99精品久久免费看蜜臀剧情介绍| 国内在线观看一区二区三区| 一区二区三区在线视频免费观看| 欧美一区二区黄色| 欧美精品一级| 国产亚洲一区二区三区| 狠狠色综合网站久久久久久久| 久久久精品国产免费观看同学| 亚洲国产99| 国产日产精品一区二区三区四区的观看方式| 亚洲免费视频在线观看| 韩国成人福利片在线播放| 国语精品一区| 国产精品少妇自拍| 久久久国产精品一区二区中文| 亚洲第一中文字幕| 欧美日韩免费观看一区| 亚洲精品久久久久久一区二区| 国产午夜精品久久久久久久| 国产日韩欧美一区二区三区在线观看| 亚洲精品一区二区三区99| 极品少妇一区二区三区精品视频| 亚洲影院色无极综合| 国产精品中文字幕欧美| 国产精品自在在线| 亚洲黄色一区二区三区| 亚洲激情视频在线| 亚洲黄色影片| 欧美色道久久88综合亚洲精品| 国产精品一区久久| 欧美日韩精品免费观看视频| 国模精品娜娜一二三区| 伊人久久噜噜噜躁狠狠躁| 久久久久看片| 99视频精品免费观看| 日韩视频在线永久播放| 亚洲综合国产激情另类一区| 欧美性淫爽ww久久久久无| 欧美大片在线观看一区| 亚洲先锋成人| 永久免费精品影视网站| 欧美日韩美女一区二区| 欧美激情免费观看| 欧美一区二区三区男人的天堂| 亚洲天堂网在线观看| 国产丝袜美腿一区二区三区| 亚洲第一视频| 亚洲精品欧美日韩| 欧美人妖在线观看| 黑人操亚洲美女惩罚| 欧美一区二区三区四区在线| 亚洲人成免费| 在线观看中文字幕不卡| 99国产精品久久久久久久成人热| 欧美在线网址| 国产麻豆日韩欧美久久| 亚洲国产另类久久精品| 久久午夜激情| 久久久久欧美精品| 亚洲性人人天天夜夜摸| 麻豆免费精品视频| 亚洲性视频网址| 欧美日韩国产丝袜另类| 国产一区二区欧美日韩| 国产欧美大片| 最新国产拍偷乱拍精品| 国产精品久久一区二区三区| 国产精品一区二区三区免费观看| 亚洲综合精品四区| 久久精品一区二区三区四区| 欧美视频在线视频| 黄色工厂这里只有精品| 久久蜜桃av一区精品变态类天堂| 国产亚洲精品久| 国产日韩在线一区二区三区| 一区二区三区|亚洲午夜| 欧美一区二区三区免费看| 午夜激情久久久| 欧美日韩高清区| 一本久道久久综合狠狠爱| 日韩写真视频在线观看| 亚洲永久免费av| 欧美在线不卡| 一个色综合导航| 国产精品一区免费观看| 欧美激情网友自拍| 久久国产日本精品| 国产精品99久久不卡二区| 亚洲欧美区自拍先锋| 国产精品系列在线播放| 国产精品永久免费| 91久久精品美女| 久久久亚洲高清| 在线观看成人av| 国产日韩欧美在线看| 欧美大片免费久久精品三p| 亚洲高清激情| 国产精品日产欧美久久久久| 国产人成精品一区二区三| 国内精品视频一区| 亚洲欧美日韩精品综合在线观看| 在线视频国产日韩| 宅男噜噜噜66一区二区66| 亚洲国产精品久久久久秋霞蜜臀| 这里只有精品视频| 亚洲电影中文字幕| 国产精品久久久久久久第一福利| 国产精品综合av一区二区国产馆| 好吊色欧美一区二区三区视频| 午夜精品久久久久| 亚洲永久免费视频| 好吊色欧美一区二区三区视频| 国产精品伦理| 国产日韩欧美精品一区| 99热免费精品在线观看| 欧美成人激情在线| 国产精品久久久久秋霞鲁丝| 亚洲福利在线观看| 韩日在线一区| 蜜月aⅴ免费一区二区三区| 久久九九全国免费精品观看| 1024欧美极品| 久久综合久色欧美综合狠狠| 欧美精品久久久久久久| 亚洲丰满少妇videoshd| 日韩网站在线观看| 亚洲午夜在线观看视频在线| 亚洲精品一区二区三区不| 欧美日韩一级视频| 国产真实精品久久二三区| 欧美日韩一区高清| 亚洲精品久久久一区二区三区| 日韩一级欧洲| 欧美日韩二区三区|


寫字樓租金和空置率影響因素分析

通過對上海2000年到2019年核心商業區甲級寫字樓租金及空置率分析,建立寫字樓租金及空置率均衡過程模型,從中發現寫字樓租金主要受GDP變動影響,空置率主要受GDP增長率和租金偏離均衡水平程度影響。2020年的經濟增長放緩及前三年的高供給量是空置率迅速攀升的主要原因,寫字樓市場存在租金和空置率的非常有效的自我調整機制,預計空置率會在經濟增長恢復后會逐漸降低。

一、GDP是影響租金的主要因素

結果表明GDP上升1個百分點,寫字樓租金上漲0.269%;空置率與供給量對租金的影響均未通過統計檢驗,在年度數據上對租金的影響都非常有限(模型估計結果如圖2)。

寫字樓租金有一定自我調整機制,其會對其上年偏離均衡值大?。P椭蠩CM項)進行調整。如果上一期寫字樓租金過高,本期租金增長率會下調。

二、空置率變動與經濟增長率密切相關

GDP增長率是影響空置率的關鍵因素,空置率有自我修復機制。GDP增長率上升一個百分點,空置率下降0.323%。寫字樓供給量會隨著空置率與租金水平調整。季度數據分析結果與年度數據非常接近。使用相同的模型對中原優質寫字樓租金及空置率季度數據進行分析,結果非常接近(圖3)。

寫字樓的需求主要源于經濟發展,寫字樓的供給能夠隨著租金價格及空置率進行調整,但是市場均衡的實現需要一定時間。

三、近年空置率上升原因

上海的寫字樓空置率在近年上升主要由于經濟發展放緩背景下,階段性高供給的寫字樓無法被市場吸收;2020年新冠疫情使得經濟增長短暫停滯,空置率進一步攀升(如圖4)。

自2000年以來,可以分為三輪周期。2000年第一季度到2008年第四季度為第一輪周期,寫字樓空置率先下降再上升,2008年金融危機中經濟增長率迅速下降促進空置率迅速攀升。

2009年第一季度到2018年第四季度為第二輪周期:在經濟增長恢復后,空置率逐漸下降,在2015年第三季度達到最低點。隨著經濟增長率放緩以及2016到2018年的高供給(這三年新增供應量為84萬平方米,之前16年供應量平均為41萬平方米),進一步促使寫字樓空置率逐步上升。

2019年到現在為第三個周期:2019年第一季度經濟增長率從上季度的6.8下降到5.7,經濟增長進一步放緩。疫情對經濟增長的影響使得已經供應的寫字樓無法有效吸收,空置率繼續攀升。預計在未來一段時期,隨著經濟的恢復,寫字樓空置率會有所下降。

近期部分上海寫字樓的流拍,可能與寫字樓市場的租金與空置率關聯程度較低。機構投資者在購買寫字樓時,除了資產現金流收入,也關注未來預期資產增值。對香港寫字樓近20年數據的分析表明,香港1999到2019年的年度總收益為12.67%,其中4.83%源于租金收益(現金流),7.84%源于寫字樓價格增長(資本利得),未來資產增值預期對投資的重要性遠高于租金和空置率。機構投資者對資產的選擇還需要考慮單個寫字樓的區域、定位與收益前景有關。

四、需關注的問題

1.對不同區域和類型寫字樓市場做進一步分析

寫字樓市場內部差異巨大,不同區域和類型的市場有巨大差異。因此需要對不同區域和類型的寫字樓市場發展做進一步分析和評估,為后期管理提供依據。

2.可分析不同類型寫字樓空置率來源

對不同來源的寫字樓空置率進行分析,為后期管理提供參考。寫字樓空置率來源主要有三個方面:在供給方面,新供應的寫字樓從供應到租約簽訂有一定周期,會形成一部分空置;在需求方面,寫字樓的租賃需求隨著經濟增長率變化而波動,在經濟周期高點和低谷之間會形成一部分寫字樓空置;在單個資產層面,有一部分寫字樓可能因為產品設計與租金定價、區域供求關系等原因長時間未能出租。對前兩種來源形成的寫字樓空置,可以做監測與評估;對資產層面存在缺陷而長時間未能出租的寫字樓,可以通過商改租等形式進行處理。

3.關注未來一段時期的寫字樓供給

需要關注未來3到5年上海新增供應量。一部分市場機構的研究表明未來一段時期上海還會有高寫字樓供應,這會進一步提升空置率??梢詮耐恋毓?、寫字樓開發與銷售周期、寫字樓開發商生產計劃、地方政府對商業地產發展


評論

評論: