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上海寫字樓市場回顧2020年第二季度!

今年一季度,受新冠肺炎疫情影響,上海寫字樓市場在疫情的沖擊下,空置率上升,租金下跌。但在二季度上海下調疫情防控響應級別后,上海寫字樓市場需求呈現逐步復蘇跡象,商務園區在疫情中凸顯韌性,大宗交易市場整體活躍。

宏觀經濟

從全國層面來看,二季度國內生產總值同比增長3.2%,整體經濟動能將進一步提升,增幅轉正,明顯好于市場預期。分產業來看,第一、第二、第三產業同比增長3.3%、4.7%、1.9%。分行業來看,房地產業同比增長4.1%,租賃和商務服務業同比下降8.0%。

從上海地區的固定資產投資來看,截止到5月份,固定資產投資總額比去年同期增長2.9%。分領域看,工業投資增長13.6%,房地產開發投資增長3.5%,城市基礎設施投資下降6.2%;分產業看,第二產業投資增長13.7%,第三產業投資增長0.7%;從房地產開發經營來看,辦公樓投資額為57.05億元,同比增長27.8%,商業營業用房投資額為45.78億元,比去年同期增長56.4%;分行業來看,租賃業、商務商務服務業營業利潤分別下降69.4%、40.2%,軟件和信息技術服務業營業利潤比去年同期增長57.1%。國內宏觀經濟復蘇帶動上海全市經濟出現明顯的回暖態勢。

從政策層面來看,上海相繼推出營商環境改革3.0版方案、加強投資促進32條、進一步利用外資24條等舉措,相繼推出“五五購物節”、“夜生活節”等來激發潛在需求,并推進電商、實體融合實現雙贏發展方案。伴隨著疫情的消散和政府利好政策的推動,寫字樓的租賃需求將會進一步釋放。

供給與需求

受疫情影響,多個項目推遲入市,上半年上海市場至少錄得4個新增項目入市,包括靜安華寶中心、前灘東方廣場二期、盈凱文創廣場和上海金融街中心一期,將為市場帶來超過14萬㎡的甲級寫字樓供應。高力國際數據顯示,在市場供應方面,預計2020年新增供應或將達200萬㎡。目前,上海辦公樓市場的供應量維持高位。從寫字樓的銷售面積來看,二季度銷售面積為25.48萬㎡,環比一季度增加37.09%,批準上市面積為25.54萬㎡,環比一季度增加52.48%。從辦公樓市場運行情況來看,截止5月份,全市新開工面積為102.58萬㎡,同比上漲13.24%;竣工面積為75.86萬㎡,同比上漲2.69%。

圖:2018年1月~2020年05月上海辦公樓新開工和竣工情況

數據來源:CREIS中指數據·寫字樓版

需求方面,世邦魏理仕數據顯示,今年二季度上海寫字樓帶看量明顯增多,需求活躍度逐漸回暖,錄得凈吸納量72874㎡,環比增長25%。隨著疫情逐步穩定,租戶決策在不斷保守的同時也在不斷尋求更靈活的辦公方式,不少業主推出優惠政策吸引租戶,預計租賃市場將繼續有利于租戶方,多數租戶選擇推遲擴張或搬遷計劃改為續租。二季度租戶行業數據顯示,批發和零售行業的租戶占比為32%,這也表明在多重利好政策帶動下零售市場逐步回暖,另外,租賃和商務服務業、技術服務業占比分別為24%和17%。TMT和金融業仍引領需求增長。

租金與空置

受疫情影響,租戶企業決策更加謹慎,租金持續走低。二季度,全市甲乙級寫字樓租金環比較一季度下跌2.78%,至4.2元/㎡·天。分商圈來看,截止2020年6月份,以南京西路、陸家嘴為代表的核心區域,租金分別為6.87元/㎡·天和5.87元/㎡·天;以前灘和大虹橋為代表的新興商務區,租金分別為4.73元/㎡·天 和4.75元/㎡·天;而以產業園為主的張江、漕河涇平均租金維持在3.7元/㎡·天左右。

圖:2018年9月~2020年6月上海主要商圈甲乙級寫字樓租金走勢

數據來源:CREIS中指數據·寫字樓版

空置方面,受上海政策和經濟復蘇回暖影響,上海寫字樓空置率小幅下降。中指數據寫字樓版監測數據顯示,截至二季度末,上海全市寫字樓的空置率較去年年底下降6個百分點至8.03%。其中核心商圈虹橋的空置率較去年年底下降0.2個百分點至13.24%,以產業園為主的漕河涇商圈空置率較去年年底下降2個百分點至6.32%,這一方面由于產業園區的寫字樓需求的韌性和穩定性,另外也是得益于疫情期間園區全面貫徹、推行租金減免政策。

大宗交易

受全球疫情影響,外資買家放緩腳步,但是上海依然是投資者首選城市,二季度上海錄得10筆大宗交易,成交總額為177.59億元人民幣。上海銀行以48.54億元收購了綠地外灘中心T2,TST以17.6億元收購晶耀前灘T2,大地財產保險30.85億元將中企濱江金融中心收入囊中,外資機構 30.04 億元購買長城金融大廈,這也是今年目前為止外資機構單體交易額最大的成交。從物業類型來看,在總交易額中寫字樓相關物業仍占據主流市場。從投資者類型來看,本地買家較為活躍,大部分為金融類公司,短期內境外投資者的積極性受疫情影響比以往有所降低。預計隨著疫情的消散,外資將加碼重返上海。

圖:2020年二季度大宗交易物業類型(按筆數)

總結與展望

隨著上海經濟出現好轉,預計下半年寫字樓凈吸納量將逐步攀升,全市空置率逐步下行,租金水平或將止跌回穩。同時在長三角一體化和臨港新區金融開放的大背景下,上海市政府相繼推出營商環境改革3.0版方案、加強投資促進32條、進一步利用外資24條等舉措,激發內外資企業需求,有望帶動上海寫字樓市場去化逐漸回暖。


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