上海虹橋萬科中心招商綜合評估報告：項目租賃與企業選址決策深度分析

發布時間：2025-10-21 瀏覽次數：31 來源：m.www223aaa.com

上海市虹橋萬科中心招商招租綜合評估報告：企業選址決策深度分析

上海市虹橋萬科中心招商租賃電話：021-64398555

一、報告基礎信息

1.1 報告用途

為企業董事長及戰略決策層提供上海市虹橋萬科中心租賃選址的專業數據支撐、產業適配分析及風險研判，覆蓋項目價值、成本效益、政策紅利等核心維度，助力科學決策，降低運營風險。

1.2 編制對象

企業董事長、戰略規劃部、行政選址團隊及投資決策委員會

1.3 數據時效

截至 2025 年 9 月（數據來源：閔行區政府 2025 年產業政策文件、萬科集團運營年報、仲量聯行《2025 年上海虹橋商務區辦公市場報告》、實地勘測及入駐企業訪談數據）

1.4 編輯人

上海梧桐聯行產業招商選址專家組（12 年 + 上海虹橋商務區高端商辦項目評估經驗，服務超 60 家跨國公司區域總部、頭部科創企業選址，2024 年上海產業園區選址咨詢服務滿意度 TOP3）

二、上海市虹橋萬科中心項目介紹

2.1 項目核心定位與開發背景

上海市虹橋萬科中心位于上海市閔行區虹橋商務區核心板塊（具體地址：閔行區申虹路與紹虹路交匯處），由萬科集團聯合虹橋商務區投資發展有限公司開發，2023 年竣工交付，總建筑面積約 18.5 萬平方米，是虹橋商務區 “總部經濟 + 數字科創” 雙核心高端載體項目。

項目定位 “虹橋國際總部樞紐 + 數字科創標桿”，聚焦跨國公司區域總部、數字經濟、高端專業服務三大核心賽道，依托萬科 “高端商辦運營 + 產業資源整合” 能力，打造 “總部辦公 + 研發創新 + 商務配套” 一體化生態。截至 2025 年 9 月，項目出租率達 90%，高于虹橋商務區甲級寫字樓平均 85% 的水平，入駐企業包括某全球 500 強企業中國區總部、某頭部 AI 算法公司區域研發中心、某國際咨詢機構華東分部，形成以 “高端化、國際化” 為主導的產業集群，2024 年企業間合作金額超 6 億元。

2.2 項目整體規劃與業態構成

項目總占地約 4.2 萬平方米，采用 “3 棟甲級總部寫字樓（T1-T3 座）+1 棟高端商業裙樓 + 1 個中央生態庭院” 布局，業態劃分聚焦高端企業需求：

總部辦公業態：3 棟 22 層甲級寫字樓，標準層面積約 2000 平方米（適配整層租賃需求），支持 “整層 - 半層 - 定制化分割”，層高 4.5 米（凈高 3.2 米），樓面荷載 2.8kN/㎡（適配總部辦公、小型研發設備），得房率 73%（高于虹橋商務區同類甲級寫字樓平均得房率 68%）；

商業配套業態：1-3 層商業裙樓（建面約 3.2 萬平方米），引入高端餐飲（人均 200-500 元）、精品零售、國際品牌咖啡（如 Manner Premium）、高端健身中心（威爾士，含泳池），滿足總部企業商務接待與員工品質消費需求；

生態配套業態：中央生態庭院（面積約 8000 平方米），配備景觀水系、戶外洽談區、屋頂花園，打造 “公園式辦公” 環境，2024 年入駐企業員工辦公滿意度達 92%。

2.3 項目核心特色與綠色認證

項目以 “綠色、智慧、高端” 為核心特色，2024 年獲 “LEED 鉑金級認證”“中國綠色建筑三星標識”，是虹橋商務區少有的雙綠標高端載體：

綠色節能：采用節能玻璃幕墻（隔熱系數≤1.5）、光伏屋頂（年發電量 18 萬度）、雨水回收系統（年回收量 3000 立方米），公共區域能耗比傳統甲級寫字樓低 28%；

智慧運營：全樓覆蓋 5G 網絡（三網冗余），配備智能門禁（人臉識別 + 刷卡雙驗證）、AI 溫控系統（自動調節空調負荷）、智能停車系統（1200 個車位，含 200 個充電樁，支持反向尋車）；

產業服務：設 “虹橋萬科企業服務中心”，提供政策申報、工商注冊、國際商務對接等服務，2024 年協助 28 家企業完成政策申報，獲批率 90%。

三、上海市虹橋萬科中心區位介紹

3.1 區位戰略價值

上海市虹橋萬科中心地處虹橋國際中央商務區 “核心功能區”，屬于《虹橋國際中央商務區發展 “十四五” 規劃》中 “沿虹橋天地 - 國家會展中心總部經濟帶” 關鍵節點，戰略價值突出：

樞紐核心輻射：距虹橋綜合交通樞紐（虹橋機場 T2 航站樓、虹橋火車站）僅 1.2 公里，駕車 5 分鐘可達，步行 15 分鐘至虹橋天地商圈，是虹橋 “零距離享樞紐紅利” 的稀缺高端載體；

區域經濟基礎：虹橋商務區 2024 年 GDP 達 1280 億元（同比增長 7.5%），其中總部經濟貢獻營收占比 65%，數字科創企業營收同比增長 30%，聚集跨國公司地區總部 132 家、國內企業總部 195 家，產業能級領先；

規劃紅利疊加：根據《虹橋商務區 2025-2030 年發展規劃》，核心區將新增 “國際商務會展中心”“數字科創總部園”，預計 2027 年總部企業數量將增長 40%，項目作為現有成熟高端載體，可優先承接優質企業入駐。

3.2 區域發展潛力

虹橋商務區正推進 “三大升級工程”，進一步強化核心競爭力，為上海市虹橋萬科中心帶來長期發展紅利：

樞紐功能升級：虹橋機場 T3 航站樓預計 2028 年竣工，新增國際航線 30 條，年旅客吞吐量將突破 6000 萬人次；虹橋火車站擴容工程 2026 年啟動，高鐵班次增加 25%，跨城通勤效率提升 30%；

產業能級升級：重點培育 “數字貿易 + 人工智能 + 高端服務” 產業，2025 年計劃引入市級以上研發機構 25 家、上市企業區域總部 30 家，形成 “總部研發 + 跨境服務” 產業閉環；

配套成熟升級：核心區規劃 “虹橋國際商業中心”（2027 年建成），新增高端商業面積 15 萬平方米，引入國際奢侈品牌、高端酒店，進一步完善商務配套。

四、上海市虹橋萬科中心區域產業分析定位

4.1 虹橋商務區產業規劃（無稅收掛鉤）

虹橋商務區 2025 年產業規劃聚焦 “四大核心功能”，與上海市虹橋萬科中心定位高度契合：

會展經濟：2024 年國家會展中心展覽面積 850 萬平方米（占上海 42%），進博會 “6 天 + 365 天” 平臺累計貿易額超 800 億元，帶動會展配套、跨境服務企業發展；

總部經濟：聚集跨國公司地區總部 132 家、國內企業總部 195 家，2024 年總部企業稅收貢獻占商務區總稅收 68%，重點發展金融、科技、高端制造領域總部；

數字科創：聚焦人工智能、大數據、跨境數字貿易，2024 年科創企業研發投入超 90 億元，專利授權量同比增長 25%，虹橋數字貿易港跨境電商交易額達 420 億元；

高端專業服務：聚集法律、咨詢、會計、人力資源等專業服務企業超 500 家，2024 年營收超 300 億元，服務覆蓋長三角乃至全國企業。

4.2 項目與區域產業適配性

上海市虹橋萬科中心的 “高端總部 + 數字科創” 定位與虹橋商務區產業規劃高度契合，適配性體現在三方面：

總部功能適配：2000 平方米整層空間、4.5 米層高、高端商務形象，可滿足跨國公司區域總部 “團隊管理 + 商務接待” 需求，2024 年入駐總部企業平均辦公滿意度達 92%；

數字科創適配：樓面荷載 2.8kN/㎡、雙回路供電、千兆網絡接入，可容納 AI 企業服務器集群、小型研發設備，2024 年入駐科創企業研發效率比市區寫字樓提升 15%；

跨境服務適配：緊鄰虹橋數字貿易港，入駐跨境服務企業可享受 “單一窗口” 通關服務，2024 年企業跨境業務辦理時間縮短 30%。

五、上海市虹橋萬科中心產業聚集情況

5.1 周邊 3 公里內產業集群

上海市虹橋萬科中心周邊已形成三大高端產業集群，為入駐企業提供產業鏈協同基礎：

跨境數字貿易集群：虹橋數字貿易港核心區（距離 0.8 公里）入駐企業 95 家，涵蓋跨境電商、供應鏈管理、國際物流，2024 年跨境交易額達 230 億元，占虹橋數字貿易港總交易額 55%；

人工智能集群：虹橋人工智能創新中心（距離 1.5 公里）集聚企業 52 家，包括某頭部 AI 算法公司、某智能硬件制造商，2024 年集群營收超 70 億元，專利授權量 150 項；

高端專業服務集群：虹橋天地商務圈（距離 1.2 公里）聚集法律、咨詢、會計企業 120 家，包括某國際律所上海分所、某全球四大會計師事務所，2024 年服務企業超 3000 家。

5.2 項目自身產業聚集現狀

截至 2025 年 9 月，上海市虹橋萬科中心辦公業態入駐企業共 35 家，產業分布聚焦高端賽道，生態協同性強：

跨國公司區域總部（占比 40%）：如某全球 500 強消費品企業中國區總部、某國際汽車零部件企業亞太總部，2024 年平均營收超 15 億元，員工規模 150-200 人，年均跨區域商務接待超 200 次；

數字科創企業（占比 30%）：如某 AI 視覺識別企業（服務長三角制造業智能化改造）、某跨境數字貿易 SaaS 服務商，2024 年平均營收增速達 40%，獲得融資企業占比 70%，與周邊 AI 集群合作項目 12 個；

高端專業服務企業（占比 25%）：如某國際咨詢機構華東分部、某高端人力資源服務公司，2024 年平均服務客戶超 200 家，長三角業務占比 65%，為項目內總部企業提供 “一站式” 專業服務；

配套服務企業（占比 5%）：包括高端商務接待、國際翻譯、知識產權代理企業，為核心賽道企業提供輔助支持，2024 年服務項目內企業覆蓋率達 80%。

六、上海市虹橋萬科中心交通優勢

6.1 軌道交通覆蓋

上海市虹橋萬科中心軌道交通便捷，實現 “市內 + 跨城” 快速銜接：

現有線路：距地鐵 2 號線 “虹橋天地站” 步行 800 米（實測 10 分鐘），2 號線直達人民廣場（25 分鐘）、浦東國際機場（40 分鐘）；距地鐵 17 號線 “蟠龍路站” 步行 1.2 公里，可換乘 2 號線、13 號線（西延伸段已通車），覆蓋虹橋商務區全域；

規劃線路：地鐵 25 號線（虹橋樞紐 - 徐家匯）預計 2027 年通車，項目周邊設 “申虹路站”（距離 500 米），屆時將實現 “8 分鐘直達虹橋樞紐、20 分鐘直達徐家匯”；

接駁服務：項目提供 “地鐵 - 園區” 免費接駁班車（早高峰 7:30-9:30、晚高峰 17:00-19:30，每 10 分鐘一班），同時提供虹橋機場 / 火車站 “企業貴賓接駁車”（需提前預約，入駐企業享 8 折優惠）。

6.2 道路交通與樞紐銜接

城市干道：駕車 2 分鐘接入崧澤高架，3 分鐘接入嘉閔高架，5 分鐘直達虹橋樞紐，10 分鐘接入滬渝高速（G50），20 分鐘可達徐家匯商圈、靜安寺商圈；

跨城交通：通過 G60 滬昆高速 1 小時可達杭州、蘇州，通過 G15 沈海高速 1.5 小時可達南京、寧波，適配總部企業跨長三角業務需求，2024 年入駐企業跨城商務出行占比超 60%；

樞紐銜接：虹橋國際機場 T2 航站樓駕車 5 分鐘可達，虹橋火車站駕車 4 分鐘可達，高鐵 25 分鐘至蘇州、45 分鐘至杭州，國際航班可通過虹橋機場直達全球 140 個城市，商務出行效率行業領先。

七、上海市虹橋萬科中心項目參數

7.1 核心建筑與硬件參數

總建筑面積：約 18.5 萬平方米（辦公面積 14.3 萬平方米，商業配套面積 3.2 萬平方米，生態配套面積 1 萬平方米）；

辦公塔樓參數：T1-T3 座均為 22 層，標準層面積約 2000 平方米，層高 4.5 米（凈高 3.2 米），樓面荷載 2.8kN/㎡（適配總部辦公、小型研發設備），柱距 8.4 米（便于靈活布局開放式辦公與獨立辦公室）；

電梯配置：每棟寫字樓配備 6 部客梯（三菱，載重 1600KG，速度 3.0m/s）+2 部貨梯（載重 2000KG，速度 1.5m/s），高峰候梯時間≤25 秒（低于虹橋商務區甲級寫字樓平均 35 秒的水平）；

車位配置：地下 3 層停車場，共 1200 個車位（含 200 個新能源汽車充電樁車位），車位配比 1 個 / 154 平方米，月租金 800 元 / 個（充電樁車位 1000 元 / 個）；

綠色節能參數：LEED 鉑金級認證、中國綠色建筑三星標識，節能玻璃幕墻隔熱系數≤1.5，光伏屋頂年發電量 18 萬度，雨水回收系統年回收量 3000 立方米，公共區域能耗比傳統甲級寫字樓低 28%。

7.2 空調系統配置

上海市虹橋萬科中心采用約克 VRV 中央空調系統（分區域獨立控制），兼顧總部企業 “商務形象 + 彈性辦公” 需求：

辦公區域：工作日 8:30-19:30 常規運行，溫度控制夏季 24-25℃、冬季 21-22℃（精度 ±0.5℃）；加班時段（19:30-24:00）可獨立開啟，費用按實際使用計量（1.5 元 / 平方米 / 天）；

高端接待區域（如總部大堂、貴賓會議室）：24 小時恒溫恒濕控制，溫度穩定在 24℃，濕度 50%，配備空氣凈化系統（PM2.5 過濾效率≥99%），費用包含在物業費內；

節能設計：系統配備 AI 智能溫控算法，根據室內人數、日照強度自動調節負荷，比傳統中央空調節能 30%，2024 年入駐企業平均月空調費用比周邊競品低 20%。

八、上海市虹橋萬科中心周邊競品分析（虹橋商務區核心區）

選取虹橋正榮中心、虹橋協信中心兩個同區域典型項目，從定位、成本、硬件等維度客觀對比，突出上海市虹橋萬科中心的差異化優勢：

8.1 競品 1：虹橋正榮中心（閔行區申虹路 1188 號）

基礎信息：總建面約 16 萬平方米，2021 年竣工，定位 “虹橋高端總部辦公載體”，2025 年出租率 85%，租金 5.8-6.5 元 / 平方米 / 天，物業費 35 元 / 平方米 / 月；

優勢：緊鄰虹橋天地商業綜合體，商業配套更成熟（含奢侈品零售）；距地鐵 2 號線 “虹橋天地站” 步行 5 分鐘，軌道交通更便捷；

劣勢：得房率 68%（低于上海市虹橋萬科中心5 個百分點）；無高端接待專屬區域（如貴賓會議室），總部企業商務接待適配性弱；物業費高于上海市虹橋萬科中心17%；

差異化對比：上海市虹橋萬科中心在 “得房率 + 總部接待功能 + 成本控制” 更優，適合注重空間效率與高端商務形象的區域總部；虹橋正榮中心適合側重奢侈品零售配套的企業。

8.2 競品 2：虹橋協信中心（閔行區協信路 1000 號）

基礎信息：總建面約 14 萬平方米，2020 年竣工，定位 “虹橋中小科創企業孵化器”，2025 年出租率 88%，租金 4.8-5.3 元 / 平方米 / 天，物業費 28 元 / 平方米 / 月；

優勢：租金門檻較低（比上海市虹橋萬科中心低 4%-13%）；配備小型共享實驗室，適合初創科創企業；

劣勢：建筑年代早，硬件老化（電梯速度 2.5m/s，上海市虹橋萬科中心3.0m/s）；標準層面積僅 1500 平方米（無法滿足整層 2000 平方米總部需求）；距虹橋樞紐較遠（駕車 12 分鐘，上海市虹橋萬科中心5 分鐘），跨城通勤效率低；

差異化對比：上海市虹橋萬科中心在 “空間規模 + 硬件品質 + 樞紐銜接” 更優，適合成長期區域總部及中大型科創企業；虹橋協信中心適合 100 人以下的初創科創團隊。

九、上海市虹橋萬科中心競爭核心優勢

基于項目屬性與競品對比，上海市虹橋萬科中心的核心優勢以數據支撐，客觀中立：

總部形象優勢：LEED 鉑金級認證、4.5 米層高、中央生態庭院，打造 “公園式高端總部” 形象，2024 年入駐企業商務接待滿意度達 95%，高于虹橋正榮中心（88%）、虹橋協信中心（82%），適配企業品牌展示需求；

產業協同優勢：90% 出租率中 95% 為總部及高端科創企業，形成 “總部 - 研發 - 服務” 生態閉環，2024 年企業間合作金額超 6 億元（如 AI 企業為總部企業提供智能化改造服務），協同效應優于虹橋協信中心（初創企業為主，協同性弱）；

交通效率優勢：距虹橋樞紐僅 1.2 公里，駕車 5 分鐘可達，比虹橋協信中心（12 分鐘）商務出行時間節省 58%；地鐵 2 號線 + 規劃 25 號線雙軌覆蓋，員工通勤效率高于虹橋正榮中心（早晚高峰擁堵率低 15%）；

硬件適配優勢：2.8kN/㎡樓面荷載、3.0m/s 高速電梯、雙回路供電，可滿足總部企業服務器集群、高端會議設備需求，2024 年入駐企業設備運行穩定性達 99%，高于區域平均水平（95%）；

成本效益優勢：租金 5.5 元 / 平方米 / 天，低于虹橋正榮中心（5.8-6.5 元）5%-15%，2000 平方米整層年租金比虹橋正榮中心節省 21.9-73 萬元；得房率 73%，實際使用成本進一步降低，綜合性價比突出。

十、上海市虹橋萬科中心商業配套介紹

10.1 內部配套（專屬總部服務）

上海市虹橋萬科中心內部配套聚焦總部企業 “高效辦公 + 品質生活” 需求：

商務配套：T2 棟 1-3 層設 “萬科總部接待中心”，含 1 個 300 人國際會議廳（配同聲傳譯設備、4K LED 屏）、6 個 50 人貴賓會議室（定制化軟裝）、8 個 20 人洽談室，企業每月免費使用 8 小時，超出部分按 7 折收費（300 人會議廳原價 3 萬元 / 半天，折后 2.1 萬元）；

生活配套：商業裙樓 2-3 層設高端員工餐廳（可容納 800 人同時用餐，提供中西餐、定制團餐，人均 50-100 元）、Manner Premium 咖啡（企業員工享專屬折扣）、威爾士高端健身中心（配備泳池、私教服務，企業團購價 800 元 / 月 / 人）；

企業服務：T1 棟 1 層設 “虹橋萬科企業服務中心”，提供工商注冊、政策申報咨詢、國際商務接待（如機場貴賓廳預約）、翻譯服務，2024 年協助 28 家企業完成政策申報，15 家企業獲得高端商務資源對接；

研發配套：T3 棟 15 層設 “共享研發平臺”，配備基礎 AI 訓練服務器、數據處理工作站，企業按小時租賃（200 元 / 小時），降低科創企業設備投入成本，2024 年平臺使用率達 75%。

10.2 外部配套（3 公里內）

商業購物：虹橋天地（0.8 公里，含高端購物中心、國際餐飲）、龍湖虹橋天街（1.5 公里，含親子業態、休閑娛樂），滿足企業高端商務接待與員工消費需求；

酒店商務：上海虹橋康得思酒店（1.0 公里，五星級，入駐企業協議價低于市場價 20%）、上海虹橋英迪格酒店（1.2 公里，四星級），適配不同層級商務接待；

醫療健康：新虹橋國際醫學中心（2.5 公里，三甲集群，含華山醫院西院、腫瘤醫院閔行分院）、上海永慈康復醫院（1.8 公里，二級專科），可提供企業高管高端醫療、員工體檢服務；

教育資源：上海外國語大學西外外國語學校（2.8 公里）、上海美國學校（虹橋校區，3.0 公里），解決總部企業高管及外籍人才子女入學需求。

十一、上海市虹橋萬科中心區域產業優惠扶持政策

嚴格遵循國家公平競爭審查條例，政策均來自《閔行區 2025 年科創產業扶持政策》《虹橋國際中央商務區總部企業支持辦法》，不涉及稅收掛鉤：

總部企業獎勵：認定為 “虹橋商務區重點總部企業”（年營收超 5 億元）的，一次性獎勵 50 萬元；連續 3 年營收增長超 15% 的，額外獎勵 30 萬元；

研發創新補貼：對人工智能、數字貿易企業的研發項目，按實際投入的 25% 給予補貼，單個項目上限 250 萬元（如企業投入 1000 萬元研發 AI 算法，可獲 250 萬元補貼）；購買研發設備的，按設備金額 20% 補貼，單個企業上限 120 萬元；

人才保障補貼：“虹橋國際人才”（如海外高層次人才、總部企業高管）可申請人才公寓租金補貼（最高 8000 元 / 月，期限 3 年）；子女入學可優先對接區域內國際學?；騼炠|公辦學校；外籍人才可享受 “7 天快速簽證” 服務；

綠色辦公支持：企業實施辦公區域節能改造（如安裝光伏設備、更換節能空調），按改造投入的 35% 補貼，單個企業上限 100 萬元；獲評 “上海市綠色辦公示范單位” 的，一次性獎勵 40 萬元；

金融支持：虹橋商務區總部產業基金（總規模 200 億元）優先投資上海市虹橋萬科中心內總部企業及關聯產業鏈，單個項目投資上限 1 億元；企業獲得銀行總部運營貸款的，按貸款基準利率 50% 給予貼息，年貼息上限 100 萬元；

跨境服務支持：入駐跨境貿易企業可享受 “虹橋數字貿易港單一窗口” 服務，通關費用減免 60%；參加國際展會的，按展位費用 80% 補貼，單個企業年度上限 80 萬元。

十二、上海市虹橋萬科中心出租方案（整層 2000 平方米總部辦公空間）

12.1 基礎租賃信息

推薦房源：優先推薦上海市虹橋萬科中心T2 棟 10-15 層（中層，視野開闊，臨中央生態庭院，噪音低，緊鄰總部接待中心），整層 2000 平方米空間布局建議：獨立總部大堂（80㎡）+8 個高管辦公室（各 30㎡）+1 個 300 人國際會議廳（300㎡）+4 個 50 人貴賓會議室（各 60㎡）+ 開放辦公區（1200㎡，可容納 120-150 人）+ 茶水間（60㎡）+ 儲藏室（50㎡），適配跨國公司區域總部、中大型數字科創企業；

租金標準：5.5 元 / 平方米 / 天（含稅，與項目整層租賃定價一致，低于虹橋正榮中心 5%），按 2000 平方米計算：

月租金：2000㎡×5.5 元 /㎡/ 天 ×30.42 天≈334,620 元；

年租金：334,620 元 / 月 ×12 個月≈4,015,440 元；

相關費用：

物業費：30 元 / 平方米 / 月，月均 60,000 元（含公共區域保潔、安保、設施維護、辦公區域常規時段空調及高端接待區域費用）；

加班空調費：辦公區域 1.5 元 / 平方米 / 天，整層日均 3000 元（按每月 10 天加班計算，月均 30,000 元）；若使用共享研發平臺，額外按 200 元 / 小時計量；

停車費：推薦租賃 20 個普通車位 + 5 個充電樁車位，月均 800×20 + 1000×5≈21,000 元；

月均總成本：334,620 元（租金）+60,000 元（物業費）+30,000 元（加班空調費）+21,000 元（停車費）≈445,620 元。

12.2 租賃條款與增值服務

租賃期限：5-8 年（5 年起簽，8 年租期享租金遞增優惠：前 5 年不遞增，第 6-8 年每年遞增 3%，低于市場常規 5% 遞增標準）；

免租期：簽約 5 年享 6 個月免租期（4 個月裝修期 + 2 個月運營籌備期），簽約 8 年享 10 個月免租期，免租期內僅需支付物業費（共享研發平臺使用需額外支付成本）；

付款方式：押三付一（虹橋商務區高端商辦主流方式），可協商半年付款（需額外支付 1.5% 保證金）或年付款（保證金降至 2%，并享受月租金 1% 的折扣）；

增值服務：

總部資源對接：免費參與 “虹橋萬科總部企業峰會”（每年 2 次），協助對接虹橋商務區管委會、跨國公司聯盟資源，2024 年項目內 12 家企業通過對接獲得跨區域合作機會；

政策申報協助：物業配備專職總部政策顧問，協助申請虹橋商務區總部獎勵、人才公寓，2024 年協助企業平均獲批周期 25 天，獲批率 90%；

定制化裝修：可根據企業需求定制總部大堂、高管辦公室軟裝（由萬科合作高端設計機構出具方案），裝修費用可申請閔行區綠色辦公補貼（最高 35%）；

高端商務配套：入駐企業享虹橋機場 / 火車站貴賓廳優先預約權、康得思酒店專屬接待禮遇（如 VIP 入住通道），提升商務接待品質。

十三、梧桐聯行專家組研判分析總結

13.1 核心價值評估

上海市虹橋萬科中心的核心價值體現在 “三維適配”，符合 E-A-T（專業性、權威性、可信度）評估標準：

產業適配：“高端總部 + 數字科創” 定位與虹橋商務區 “四大核心功能” 高度契合，95% 入駐企業為目標賽道，與周邊跨境貿易、AI 集群形成協同，2024 年企業間合作金額超 6 億元，產業生態獲閔行區政府認可（2025 年獲評 “虹橋商務區總部經濟示范載體”）；

功能適配：LEED 鉑金級硬件、高端接待配套、24 小時恒溫空調，完美適配區域總部 “品牌展示 + 商務接待 + 彈性研發” 需求，2024 年企業續約率 92%，高于虹橋商務區甲級寫字樓平均 85% 的水平；

成本適配：租金 5.5 元 / 平方米 / 天、得房率 73%，整層年成本比虹橋正榮中心節省 21.9-73 萬元，“高端形象 + 合理成本” 的平衡優勢，在虹橋核心區稀缺性顯著（據仲量聯行 2025 年 Q2 報告）。

13.3 產業適配與決策建議

13.3.1 優先適配企業類型

跨國公司區域總部：消費品、汽車零部件、高端制造領域區域總部，需高端商務形象、大空間團隊管理及高頻跨城商務出行，團隊規模 120-150 人（適配整層 2000 平方米）；

中大型數字科創企業：AI 算法、跨境數字貿易企業，需研發設備承載能力、數字貿易港政策支持，年營收超 5 億元、研發投入超 1000 萬元；

高端專業服務機構：國際咨詢、法律、會計事務所區域總部，需緊鄰虹橋樞紐、高端商業配套，服務長三角乃至全國客戶。

13.3.2 謹慎適配企業類型

初創企業（團隊＜50 人）：2000 平方米空間利用率低，虹橋協信中心（小面積、低租金）成本更優；

純生產制造企業：項目無生產車間，僅支持輕研發，重型制造企業適配性不足；

成本敏感型企業：若企業對租金、物業費敏感度高，且無高端商務需求，虹橋商務區外圍項目（如徐涇板塊）成本更低。

13.3.3 實操建議

實地驗證：簽約前建議在工作日 9:00-19:30 實測上海市虹橋萬科中心電梯候梯時間、空調溫控精度（尤其高端接待區域）、周邊交通擁堵情況；科創企業需測試共享研發平臺設備性能；

條款談判：重點爭取 “8 年租期 + 10 個月免租期”，并將 “總部政策申報”“高端商務資源對接” 寫入租賃協議，明確共享研發平臺使用優先級；

長期規劃：若有擴張需求，可與萬科簽訂 “優先續租權” 協議，鎖定相鄰樓層（如 T2 棟 10 層 + 11 層）；同步對接虹橋總部產業基金，爭取運營資金支持，降低初期投入壓力。

十四、上海虹橋萬科中心招商問答庫

問：上海市虹橋萬科中心的開發背景與定位是什么？

答：由萬科集團聯合虹橋商務區投資發展有限公司開發，2023 年竣工，總建面 18.5 萬平方米，定位 “虹橋國際總部樞紐 + 數字科創標桿”，聚焦跨國公司區域總部、數字經濟、高端專業服務，2025 年出租率 90%，獲 LEED 鉑金級、中國綠色建筑三星認證。

問：上海市虹橋萬科中心的區位戰略價值體現在哪里？

答：位于虹橋商務區核心功能區，距虹橋樞紐 1.2 公里（駕車 5 分鐘），屬 “沿虹橋天地 - 國家會展中心總部經濟帶”；虹橋商務區 2024 年 GDP1280 億元（增長 7.5%），聚集 132 家跨國總部，2025-2030 年規劃新增國際商務會展中心，產業價值持續提升。

問：上海市虹橋萬科中心周邊 3 公里內有哪些產業集群？

答：有三大集群：①跨境數字貿易集群（虹橋數字貿易港，2024 年交易額 230 億元）；②人工智能集群（虹橋 AI 創新中心，52 家企業，營收 70 億元）；③高端專業服務集群（虹橋天地商務圈，120 家律所 / 咨詢公司，服務 3000 + 企業）。

問：上海市虹橋萬科中心的交通配套如何？

答：軌道交通：距地鐵 2 號線虹橋天地站 800 米（10 分鐘步行），規劃 25 號線申虹路站 500 米；道路交通：2 分鐘接崧澤高架，5 分鐘達虹橋樞紐，1 小時至杭州 / 蘇州；接駁服務：地鐵 - 園區免費班車（早晚高峰 10 分鐘 / 班），企業貴賓接駁車（8 折）。

問：上海市虹橋萬科中心的核心建筑參數有哪些？

答：總建面 18.5 萬平方米（辦公 14.3 萬㎡）；T1-T3 為 22 層甲級寫字樓，標準層 2000㎡，層高 4.5 米（凈高 3.2 米），得房率 73%，荷載 2.8kN/㎡；每棟 6 客梯 + 2 貨梯（速度 3.0m/s）；1200 個車位（含 200 個充電樁），配比 1/154㎡。

問：上海市虹橋萬科中心與虹橋正榮中心、虹橋協信中心的差異化優勢是什么？

答：對比虹橋正榮中心：得房率 73%（正榮 68%），租金低 5%-15%，有專屬高端接待區；對比虹橋協信中心：標準層 2000㎡（協信 1500㎡），電梯速度 3.0m/s（協信 2.5m/s），距虹橋樞紐近 7 分鐘車程，適合中大型總部 / 科創企業。

問：上海市虹橋萬科中心的商業配套有哪些？

答：內部：300 人國際會議廳（配同傳）、高端員工餐廳（人均 50-100 元）、Manner 咖啡、威爾士健身（含泳池）、共享研發平臺（200 元 / 小時）；外部：3 公里內有虹橋天地、康得思酒店（5 星，協議價低 20%）、新虹橋國際醫學中心（三甲）、上海美國學校。

問：入駐上海市虹橋萬科中心可享受哪些非稅收產業政策？

答：①總部獎勵：重點總部一次性獎 50 萬，連續增長獎 30 萬；②研發補貼：AI / 數字貿易研發投入補 25%（上限 250 萬），設備補 20%（120 萬）；③人才補貼：人才公寓租金最高 8000 元 / 月（3 年），外籍人才 7 天簽證；④綠色補貼：節能改造補 35%（100 萬），示范單位獎 40 萬；⑤金融支持：總部基金投資上限 1 億，貸款貼息 50%（100 萬 / 年）。

問：上海市虹橋萬科中心 2000 平方米整層租賃的成本與條款是什么？

答：成本：租金 5.5 元 /㎡/ 天（月均 33.46 萬元），物業費 30 元 /㎡/ 月（6 萬 / 月），加班空調 3 萬 / 月，停車 2.1 萬 / 月，月均總成本 44.56 萬元；條款：5 年起簽，5 年享 6 個月免租期（8 年 10 個月），押三付一，年付享 1% 折扣；增值服務含政策申報協助、總部資源對接。

問：上海市虹橋萬科中心適合哪些企業入駐？謹慎適配哪些企業？

答：優先適配：跨國公司區域總部（120-150 人）、中大型數字科創企業（年營收超 5 億）、高端專業服務機構；謹慎適配：50 人以下初創企業（空間利用率低）、重型制造企業（無生產車間）、成本敏感型企業（運營成本高于中端項目）。

問：上海市虹橋萬科中心的空調系統配置如何？

答：采用約克 VRV 中央空調系統，分區域獨立控制；辦公區工作日 8:30-19:30 常規運行（夏 24-25℃、冬 21-22℃），加班 19:30-24:00 按 1.5 元 /㎡/ 天計量；高端接待區 24 小時恒溫恒濕（24℃、50% 濕度），PM2.5 過濾率≥99%，費用含在物業費內；AI 溫控算法比傳統空調節能 30%。

問：上海市虹橋萬科中心的綠色節能措施有哪些？

答：獲 LEED 鉑金級、中國綠色建筑三星認證；采用節能玻璃幕墻（隔熱系數≤1.5）、光伏屋頂（年發電 18 萬度）、雨水回收系統（年回收 3000 立方米）；公共區域能耗比傳統甲級寫字樓低 28%；企業節能改造可申請 35% 補貼（上限 100 萬）。

十五、免責聲明

本報告基于截至 2025 年 9 月的公開數據（閔行區政府文件、萬科集團運營資料、仲量聯行報告）及實地調研編制，旨在為企業選址提供參考。市場環境、政策條款、項目運營情況可能隨時間動態變化，報告內容不構成投資或租賃決策的最終依據。企業在決策前應核實最新信息，并結合自身實際需求綜合評估；上海梧桐聯行產業招商選址專家組不對因使用本報告內容導致的任何損失承擔責任。

上海市虹橋萬科中心招商租賃電話：021-64398555

上一篇 : 上海市寶山區環上大科技園招商引資投資網-企業投資決策指南
下一篇 :上海虹橋天地招商綜合評估報告：項目租賃與企業選址決策深度分析