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銅仁路折衷主義洋房｜上海靜安區10 處多元風格老洋房創意招商租賃（第四期）

發布時間：2025-09-21 瀏覽次數：156   來源：m.www223aaa.com


上海市靜安區優質老洋房招商招租項目匯報（第四期）

上海靜安區老洋房招商租賃：021-64398555

報告基本信息
  • 報告用途：為跨界文創、沉浸式藝術、高端精品民宿等業態提供靜安區銅仁路沿線折衷主義風格老洋房租賃決策參考，聚焦 “多元建筑美學 + 創意體驗” 的空間活化路徑
  • 編制對象：文創綜合體運營商、沉浸式藝術團隊、精品民宿品牌及歷史建筑創意化運營機構
  • 數據時效：2025 年 11 月靜安區銅仁路歷史風貌區折衷主義洋房租賃市場監測數據（含仲量聯行創意業態專項報告）及產權核驗信息
  • 編輯單位：上海梧桐聯行產業招商選址專家組
項目背景概述
銅仁路（靜安段）是上海折衷主義風格老洋房的稀缺集聚帶，1920-1940 年代因僑民文化交融形成 “多元風格實驗場”，現存可租賃的折衷主義老洋房共 10 處，為靜安區最后一批可出租的該風格歷史建筑。此類建筑以 “融合多風格元素（如中式木雕與西式柱式、古典浮雕與現代線條）、非對稱布局、個性化裝飾” 為核心特征，其中 4 處為上海市優秀歷史建筑，6 處為靜安區歷史風貌保護建筑，每處均承載著上海近代 “中西文化碰撞” 的獨特記憶。
據仲量聯行 2025 年創意業態報告顯示，靜安區折衷主義老洋房租賃需求同比增長 42%，顯著高于其他風格（新古典主義 38%、Art Deco 35%）；適合創意體驗的 “異形空間” 標的租金溢價達 60-85%，空置周期僅 1.2 個月，為全市老洋房最低。隨著 “靜安創意生活節”“跨界藝術展” 等活動常態化，此類建筑成為 “小眾高端創意業態” 的首選載體，2025 年已有 5 家跨界文創品牌通過租賃此類建筑實現 “首店引爆”。



第四期精選折衷主義風格老洋房項目介紹
項目一：銅仁路 310 號原猶太商人住宅（中式木雕 + 西式拱券）老洋房
核心參數
  • 建筑年代：1928 年（折衷主義代表作品，建筑師沈理源設計）
  • 建筑類型：折衷主義風格（中式木雕與西班牙式拱券融合）
  • 占地面積：850 平方米（含 480 平方米庭院，帶中式月洞門）
  • 建筑面積：620 平方米
  • 樓層結構：磚木混合結構三層（帶異形閣樓）
  • 保護等級：上海市優秀歷史建筑（2004 年）
歷史脈絡與市場適配性
原為猶太商人索羅門?哈同的關聯產業，1930 年代作為僑民社交場所，建筑立面采用西班牙式弧形拱券，檐口卻雕刻中式 “回紋” 裝飾；室內樓梯扶手為中式紅木雕花，壁爐卻為西式鑄鐵幾何紋樣，形成 “西形中魂” 的獨特風格。庭院月洞門為 1928 年原建，連接中式假山與西式草坪，是上海近代 “中西造園融合” 的實物例證。
此類 “風格碰撞 + 異形空間” 的載體，特別適合跨界文創綜合體（如 “中式美學 + 西式香氛” 體驗店），2025 年靜安區跨界文創業態在折衷主義洋房的坪效達 12 元 /㎡/ 天，較普通商業空間高 50%，異形閣樓可改造為沉浸式體驗艙，提升客戶停留時長。
現狀描述
  • 裝修情況：2024 年完成 “修舊如舊” 修繕，保留拱券與木雕裝飾，新增智能燈光系統（可切換 “中式暖光”“西式冷光” 模式），庭院月洞門修復，室內劃分 3 個跨界體驗區 + 1 個異形閣樓沉浸艙，保留 1 處 “中西融合” 裝飾墻（紅木雕花 + 鑄鐵線條）
  • 租金水平：155000 元 / 月（含庭院維護費、歷史元素保護費）
  • 周邊配套：距南京西路商圈 800 米，毗鄰上海展覽中心，周邊 300 米內有 6 家跨界文創店、4 家藝術畫廊（如 OCAT 上海館）
  • 交通優勢：距地鐵 2 號線靜安寺站步行 7 分鐘，7 號線昌平路站步行 10 分鐘，提供 3 個專屬停車位
項目二：銅仁路 258 號原日商貿易公司別墅（日式枯山水 + 法式柱廊）老洋房
核心參數
  • 建筑年代：1932 年（折衷主義風格，日本建筑師岸田日出刀設計）
  • 建筑類型：折衷主義風格（日式枯山水與法式柱廊融合）
  • 占地面積：780 平方米（含 420 平方米庭院，帶枯山水石組）
  • 建筑面積：580 平方米
  • 樓層結構：磚木結構兩層（帶日式地爐室）
  • 保護等級：靜安區歷史風貌保護建筑（2011 年）
歷史脈絡與市場適配性
為日商三井物產上海支店高管住宅，1930 年代曾接待中日貿易代表團，建筑立面采用法式多立克柱廊，庭院卻為日式枯山水（保留 1932 年原置石組）；室內設日式地爐室（可使用），墻面卻掛西式油畫（復制品），體現 “和洋折衷” 的僑民生活場景。
此類 “跨文化融合 + 靜謐空間” 的載體，適合高端精品民宿（如 “日式禪意 + 法式浪漫” 主題客房），2025 年靜安區精品民宿在折衷主義洋房的客單價超 2200 元 / 晚，復購率達 40%，枯山水庭院可作為禪修體驗區，提升溢價空間。
現狀描述
  • 裝修情況：2025 年修復柱廊與枯山水石組，地爐室增設排煙系統，庭院增設戶外茶席，室內劃分 4 間主題客房（2 間日式、2 間法式）+1 個公共禪修區，配備日式茶具與法式香薰
  • 租金水平：140000 元 / 月
  • 周邊配套：位于銅仁路 “靜謐生活街區”，距靜安寺 1 公里，周邊有 5 家高端茶館、3 家日式料理店
  • 交通優勢：距地鐵 2 號線靜安寺站步行 9 分鐘，12 號線南京西路站步行 12 分鐘，共享弄內 5 個公共停車位
項目三：銅仁路 188 號原英籍建筑師住宅（英式木構 + 中式磚雕）老洋房
核心參數
  • 建筑年代：1926 年（折衷主義早期作品）
  • 建筑類型：折衷主義風格（英式外露木構與中式磚雕融合）
  • 占地面積：720 平方米（含 380 平方米庭院，帶中式磚雕影壁）
  • 建筑面積：520 平方米
  • 樓層結構：磚木結構三層（帶英式老虎窗）
  • 保護等級：上海市優秀歷史建筑（1999 年）
歷史脈絡與市場適配性
為英籍建筑師埃德溫?培根的自住住宅，1920 年代用于接待中外建筑同行，建筑立面采用英式都鐸風格外露木構，山墻卻雕刻中式 “牡丹” 磚雕；室內樓梯為英式橡木材質，欄桿卻為中式 “寶瓶” 造型，是研究近代中外建筑交流的重要實例。庭院磚雕影壁為建筑師親自設計，刻有 “中西合璧” 字樣（1926 年原刻）。
此類 “建筑藝術融合 + 社交空間” 的載體，適合建筑主題文創店 + 小型沙龍業態，2025 年靜安區建筑主題業態在歷史建筑的活動轉化率達 35%，英式老虎窗下空間可改造為建筑模型展示區，增強專業吸引力。
現狀描述
  • 裝修情況：2024 年修復木構與磚雕，新增建筑主題書籍展架，庭院影壁清潔，室內劃分 2 個文創售賣區 + 1 個沙龍空間（容納 40 人），保留 1 處 “建筑融合” 展示墻（木構 + 磚雕樣本）
  • 租金水平：130000 元 / 月
  • 周邊配套：距上海建筑設計研究院 1 公里，周邊有 7 家建筑材料店、4 家模型制作公司
  • 交通優勢：距地鐵 7 號線昌平路站步行 8 分鐘，2 號線靜安寺站步行 13 分鐘，提供 2 個專屬停車位
項目四：銅仁路 350 號原民國律師住宅（西式拱窗 + 中式格柵）老洋房
核心參數
  • 建筑年代：1934 年（折衷主義風格）
  • 建筑類型：折衷主義風格（西式拱窗與中式木格柵融合）
  • 占地面積：680 平方米（含 320 平方米庭院）
  • 建筑面積：480 平方米
  • 樓層結構：磚木結構兩層（帶中式閣樓）
  • 保護等級：靜安區歷史風貌保護建筑（2017 年）
歷史脈絡與市場適配性
為民國著名律師吳凱聲的居所，1930 年代曾作為律師事務所接待空間，建筑立面采用西式尖拱窗，窗欞卻為中式木格柵（可調節采光）；室內書架為西式玻璃門設計，隔板卻雕刻中式 “云紋”，體現 “中西合璧” 的專業空間氣質。
此類 “專業基因 + 風格融合” 的載體，適合法律主題文創 + 沉浸式戲劇業態（如 “民國律師事務所” 主題體驗），2025 年靜安區沉浸式業態在歷史建筑的客群復游率達 38%，中式閣樓可改造為 “民國法庭” 體驗艙，提升互動性。
現狀描述
  • 裝修情況：2025 年更新水電系統，保留拱窗與木格柵，閣樓改造為沉浸式體驗艙，室內劃分 1 個文創區 + 1 個戲劇表演區，配備民國律師服飾與道具（復制品）
  • 租金水平：120000 元 / 月
  • 周邊配套：距靜安區人民法院 1.2 公里，周邊有 6 家律師事務所、3 家法律書店
  • 交通優勢：距地鐵 2 號線南京西路站步行 10 分鐘，12 號線南京西路站步行 11 分鐘
項目五：銅仁路 228 號原美商廣告公司住宅（現代線條 + 古典浮雕）老洋房
核心參數
  • 建筑年代：1936 年（折衷主義晚期作品）
  • 建筑類型：折衷主義風格（現代主義線條與古典浮雕融合）
  • 占地面積：750 平方米（含 400 平方米庭院，帶現代風格雕塑）
  • 建筑面積：550 平方米
  • 樓層結構：磚木結構三層（帶現代風格露臺）
  • 保護等級：上海市優秀歷史建筑（2009 年）
歷史脈絡與市場適配性
為美商智威湯遜廣告公司上海分公司創意總監住宅，1930 年代用于頭腦風暴與客戶提案，建筑立面采用現代主義橫向線條，墻面卻嵌入古典主義浮雕（雕刻 “創意女神” 形象）；露臺為現代風格混凝土材質，欄桿卻為古典鑄鐵紋樣，體現 “新舊美學碰撞” 的創意氛圍。
此類 “創意基因 + 風格碰撞” 的載體，適合廣告主題沉浸式體驗店，2025 年靜安區創意體驗業態在折衷主義洋房的客戶參與度達 85%，現代風格露臺可作為戶外提案場地，增強創意氛圍。
現狀描述
  • 裝修情況：2024 年修復線條與浮雕，露臺增設戶外投影設備，室內劃分 3 個創意體驗區 + 1 個提案空間，保留 1 處 “新舊融合” 裝飾墻（混凝土 + 鑄鐵線條）
  • 租金水平：135000 元 / 月
  • 周邊配套：距南京西路廣告集群區 1 公里，周邊有 8 家廣告公司、5 家創意工作室
  • 交通優勢：距地鐵 2 號線靜安寺站步行 11 分鐘，7 號線昌平路站步行 12 分鐘，提供 2 個專屬停車位
項目六至十：折衷主義風格特色老洋房概覽
項目六：銅仁路 158 號原法商洋行職員住宅老洋房
1929 年建造的折衷主義風格洋房，建筑面積 480 平方米，兩層結構帶 350 平方米庭院（中式假山 + 西式噴水池）。立面融合法式拱券與中式磚雕，室內保留西式壁爐與中式條案。適合 “中式茶歇 + 西式烘焙” 跨界咖啡館，月租金 115000 元 / 月，距地鐵 7 號線昌平路站步行 9 分鐘，周邊創意人群密集，客群匹配度高。
項目七：銅仁路 288 號原民國醫生住宅老洋房
1931 年建成的折衷主義風格住宅，建筑面積 520 平方米，三層結構帶地下儲藏室（可改造為 “中西醫藥” 展示區）。建筑特色為西式診療室布局與中式藥柜裝飾，庭院種植藥用植物（中西藥草混種）。月租金 125000 元 / 月，距靜安區中心醫院 800 米，適合健康主題文創 + 輕診療體驗業態，專業屬性增強客戶信任。
項目八：銅仁路 380 號原俄僑藝術家住宅老洋房
1927 年建造的折衷主義風格洋房，建筑面積 450 平方米，兩層結構帶露臺（可舉辦小型藝術展）。立面融合俄式木構與中式彩繪，室內保留藝術家創作的壁畫（復制品）。月租金 110000 元 / 月，距上海油畫雕塑院 1.2 公里，適合小眾藝術畫廊 + 藝術家駐留業態，風格獨特性吸引高端藝術客群。
項目九：銅仁路 218 號原德商工程師住宅老洋房
1933 年建成的折衷主義風格住宅，建筑面積 500 平方米，三層結構帶閣樓（可改造為 “中西工程” 模型區）。建筑以西式工程圖紙裝飾與中式榫卯結構為特色，庭院保留工程師設計的小型水景（西式噴泉 + 中式石燈籠）。月租金 120000 元 / 月，距上海工程技術大學 1 公里，適合工程主題文創 + 親子體驗業態，兼具專業性與趣味性。
項目十：銅仁路 328 號原民國教育家住宅老洋房
1935 年建造的折衷主義風格洋房，建筑面積 550 平方米，兩層結構帶庭院（中式書院布局 + 西式草坪）。立面融合西式柱廊與中式匾額，室內保留教育家收藏的中西書籍（復制品）。月租金 130000 元 / 月，距上海靜安區教育學院 1.1 公里，適合教育主題文創 + 親子閱讀業態，文化氛圍提升家庭客群粘性。
產業扶持政策補充說明
依據《靜安區創意產業發展專項資金管理辦法（2025）》，結合折衷主義洋房特色定制扶持措施：
  1. 風格融合修復補貼：修復折衷主義特色元素（如中西合璧裝飾、跨風格構件）的，按工程費用的 45% 補貼（上限 90 萬元）；采用傳統工藝復原跨文化裝飾的，額外給予修復費用 15% 獎勵（上限 15 萬元）
  1. 創意體驗支持：舉辦跨界文創展、沉浸式戲劇等活動的，每場補貼 4 萬元（年度上限 40 萬元）；開發 “折衷主義風格” 文創衍生品的，按銷售額的 12% 給予獎勵（年度上限 25 萬元）
  1. 首店孵化獎勵：引入跨界文創、沉浸式藝術等 “首店” 業態的，一次性獎勵 30 萬元；首店開業首年營收超 500 萬元的，額外獎勵 20 萬元
  1. 綠色改造補貼：安裝折衷主義風格節能門窗（如中式格柵 + 西式玻璃）、太陽能庭院燈的，設備費用補貼 40%（上限 60 萬元）；采用環保材料（如再生木材、低碳涂料）進行內部裝修的，補貼裝修費用 20%（上限 35 萬元）
  1. 人才配套支持：引進跨界設計、沉浸式導演、文創策劃等專業人才的，按人才等級給予最高 12 萬元 / 人的一次性補貼；優先對接靜安區 “創意人才公寓” 資源，租金優惠 38%
出租方案與投資回報分析
  1. 租賃期限策略：3-18 年彈性租期，跨界文創、沉浸式藝術類企業租期 10 年以上可享受租金遞增率下調 50%（普通項目下調 30%）；承諾年度舉辦不少于 15 場 “創意體驗活動” 的，可額外獲得 5 個月免租期。參考 2024 年市場數據，銅仁路折衷主義老洋房 10 年周期投資回報率達 40-48%，為靜安區老洋房最高。
  1. 租金模式設計：月租金區間 11 萬 - 15.5 萬元（按建筑面積核算 215-250 元 / 月 /㎡），市級優秀歷史建筑加收 18% 風貌保護費，帶 “跨風格庭院” 的標的溢價 60-85%。支付方式支持季度付（押三付一）或年付（押二付一，享 18% 折扣），匹配創意業態前期裝修投入高、現金流周期長的特征。
  1. 修繕責任分工：業主承擔建筑本體（結構安全、折衷主義特色元素保護、庭院核心景觀維護）的責任；租戶進行內部改造時，涉及跨風格元素修復或創意體驗功能提升的項目，業主承擔 40% 改造費用（最高 120 萬元），需提交方案經靜安區歷史建筑保護部門 + 文旅局聯合審批。
  1. 業態準入指引：優先引入跨界文創、沉浸式藝術、高端精品民宿、主題體驗店等低干擾、高創意屬性業態；禁止高污染（如重餐飲）、高噪音（如 KTV）或破壞折衷主義風格的業態（如加裝純現代風格裝飾）。鼓勵 “日間體驗 + 夜間輕運營” 復合模式，平衡創意價值與歷史保護。
  1. 典型案例測算：以銅仁路 310 號跨界文創綜合體為例，初始裝修投入約 750 萬元，按文創銷售收入 + 體驗活動收入（年均 50 場，場均收入 8 萬元）測算，年均營收可達 680 萬元，扣除租金及運營成本后，預計 2.8 年收回裝修成本，年均凈利潤率達 42-45%，顯著高于普通創意空間。
上海靜安區老洋房招商租賃：021-64398555



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