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上海寶山區環上大經緯綠洲中心出售投資報告:整棟或整層項目招商與企業選址決策深度分析


上海寶山區環上大經緯綠洲中心綜合評估報告:出售與企業選址決策深度分析
報告基礎信息
  • 編制用途:為企業區域總部、科創企業選址提供客觀數據支撐與戰略價值研判,助力決策層全面評估項目綜合適配性
  • 編制對象:企業董事長、戰略投資決策委員會及高級管理層
  • 數據時效:2025 年 9 月(租金、參數取自開發商官方文件及實地調研,區域數據參考寶山區政府 2025 年 Q3 公示)
  • 編制單位:上海梧桐聯行產業招商選址專家組

  • 上海寶山區經緯綠洲中心招商出售電話:021-64398555
1 上海寶山區經緯綠洲中心項目介紹:環上大甲級辦公標桿
1.1 項目概況
環上大經緯綠洲中心位于上海市寶山區經地路 99 弄,是南大智慧城與環上大板塊首批甲級綠色辦公標桿項目。項目總高約 88 米,共 17 層,整棟辦公建筑面積約 12,564.5㎡,標準層面積約 966.5㎡,于 2019 年竣工,目前為現房交付狀態,支持企業即時入駐。
1.2 核心定位
作為南大智慧城科創主陣地,項目以 “產城融合、職住平衡” 為理念,聚焦科技成果轉化與科技經濟深度融合,旨在為創新型企業、創新創業人才、科技精英提供高效率、低碳環保的辦公空間,坐享上大科創資源與南大智慧城發展雙重紅利。
2 上海寶山區經緯綠洲中心區位介紹:雙區疊加的科創核心
2.1 地理坐標與空間優勢
項目地處環上大核心區,緊鄰上海大學(寶山校區)及上大科技園,直線距離 7 號線南陳路地鐵站約 50 米,屬純正地鐵上蓋項目。周邊 3 公里范圍內涵蓋經緯城市綠洲 1-7 期成熟社區,形成 “辦公 - 居住 - 配套” 一體化生活圈,是寶山區 “北轉型” 戰略中科創產業集聚的關鍵節點。
2.2 區域發展勢能
所在的南大智慧城是上海 “十四五” 重點打造的科創承載區,規劃總面積約 6.3 平方公里,定位 “上海科創中心重要承載區”;環上大板塊則依托上海大學學科優勢,形成 “高校研發 - 企業轉化 - 產業集聚” 的創新鏈條,雙區政策紅利疊加,為項目注入長期發展動能。
3 上海寶山區經緯綠洲中心區域產業分析定位:科創產業生態高地
3.1 產業戰略定位
寶山區以 “建設上??苿撝行闹麝嚨亍?為目標,環上大板塊與南大智慧城共同承擔 “科技成果轉化示范區” 功能,重點發展新一代信息技術、人工智能、新材料、智能制造等戰略性新興產業,2025 年區域科創產業規模目標突破 500 億元。
3.2 產業生態特征
  • 高校聯動緊密:依托上海大學材料科學、機械工程等 6 個雙一流學科,建立 “高校實驗室 - 企業中試基地 - 產業園區” 協同鏈條,技術成果本地轉化率達 35%(高于全市平均水平 12 個百分點)。
  • 平臺資源集聚:已引入長三角國家技術創新中心分中心、上大科技園等 12 個創新平臺,提供從研發到產業化的全周期服務。
  • 政策導向明確:聚焦 “創新要素集聚、科技企業培育、應用場景開放” 三大方向,構建非稅收依賴的產業支持體系。
4 上海寶山區經緯綠洲中心產業聚集情況:創新企業集群效應初顯
項目周邊 3 公里范圍內已形成成熟的科創產業氛圍:
  • 企業類型:集聚人工智能、數字經濟、先進制造類企業 200 余家,其中規模以上企業 43 家,高新技術企業占比達 28%。
  • 龍頭帶動:上大科技園已孵化上市企業 3 家,培育瞪羚企業 7 家,形成 “龍頭企業 + 配套企業 + 創新團隊” 的產業梯隊。
  • 協作網絡:企業間技術合作頻次年均超 120 次,與上海大學共建實驗室、聯合研發項目累計達 56 個,科創資源轉化率位居寶山前列。
5 上海寶山區經緯綠洲中心交通優勢:立體樞紐賦能高效通勤
5.1 軌交核心優勢
作為 7 號線南陳路站地鐵上蓋項目,實現 “辦公大堂 - 地鐵站廳” 無縫銜接,30 分鐘直達靜安寺、人民廣場等市中心商圈;距 15 號線錦秋路站約 1.5 公里,雙軌交匯擴大通勤輻射范圍,覆蓋寶山、靜安、普陀等主要城區。
5.2 地面交通網絡
周邊 885 路、702 路、39 路等多條公交線路環繞,直達寶山萬達、顧村公園等核心節點;距南北高架、外環高速入口約 3 公里,自駕 25 分鐘可達虹橋商務區,1 小時覆蓋長三角主要城市通勤圈。
6 上海寶山區經緯綠洲中心項目參數:高性價比硬件配置
6.1 空間指標
  • 層高:標準層 4.5 米(凈高約 3.2 米),空間開闊度優于區域同類項目(區域平均層高 3.8 米)
  • 得房率:73%-78%,高于甲級寫字樓平均水平(全市甲級寫字樓平均得房率約 68%)
  • 柱距:8.4 米,空間規整,支持靈活分割(可滿足獨立辦公室、開放式工位、實驗室等多元需求)
  • 大堂:10.1 米挑空設計,提升企業形象展示能級
6.2 硬件設施
  • 電梯系統:4 部日立電梯(3 客 1 消防),梯戶比合理,平均候梯時間≤30 秒
  • 電力配置:25,000KVA(35KV 變壓器),滿足高能耗設備(如實驗室儀器、服務器集群)用電需求
  • 空調系統:高區采用 VRV 獨立空調(支持 24 小時靈活控溫),低區為多聯機系統,適配不同企業使用習慣
  • 停車位:約 1300 個智能車位,車位配比達 1:100㎡,充足滿足企業員工及訪客停車需求
6.3 運營成本
  • 物業費:16 元 /㎡/ 月(含公共區域維護、安保清潔等基礎服務),低于寶山甲級寫字樓平均水平(區域均值 22 元 /㎡/ 月)
7 上海寶山區經緯綠洲中心周邊競品分析(寶山科創板塊)
7.1 南大智慧城科創大廈
  • 區位:南大智慧城核心區,距地鐵 15 號線南大路站 800 米
  • 優勢:全新建成(2024 年交付),硬件設施較新;政府重點招商項目,產業配套政策集中
  • 短板:得房率僅 65%,空間利用率較低;商業配套尚未成熟(預計 2026 年全面運營);租金 5.2 元 /㎡/ 天(高于本項目 25%)
7.2 上大科技園創新樓
  • 區位:上海大學校內,距 7 號線上海大學站 1 公里
  • 優勢:高校資源直接對接,適合產學研合作項目;租金較低(3.5 元 /㎡/ 天)
  • 短板:建筑年代較久(2010 年竣工),硬件老化;停車位不足(僅 300 個);無獨立空調,依賴集中空調限時供應(8:00-18:00)
7.3 本項目差異化優勢
  • 性價比更高:得房率高 10%-15%,物業費低 27%,綜合辦公成本優勢顯著
  • 交通更便捷:純正地鐵上蓋,通勤效率較競品提升 20%-30%
  • 配套更成熟:商業、居住配套即時可用,無需等待培育周期
  • 靈活性更強:VRV 獨立空調支持 24 小時辦公,適配科創企業彈性工作需求
8 上海寶山區經緯綠洲中心項目競爭核心優勢
8.1 產城融合的成熟生態
依托 26 萬方經緯匯商業綜合體及經緯城市綠洲成熟社區,實現 “樓上工作、樓下生活” 的職住平衡模式,商務餐飲、休閑購物、人才居住等需求步行可達,企業員工通勤成本降低 30%,人才留存率提升 25%。
8.2 綠色高效的辦公空間
項目獲 LEED 金級認證,采用 LOW-E 節能玻璃、流線型環保立面設計,能耗低于國標 15%;4.5 米層高與 8.4 米柱距結合全明戶型,采光通風優良,員工辦公舒適度提升,團隊協作效率提高 15%。
8.3 科創適配的硬件支撐
25,000KVA 高容量電力配置、VRV 獨立空調系統、充足停車位等硬件,精準匹配科創企業 “高能耗、彈性辦公、高頻接待” 需求,避免后期改造投入(同類項目電力擴容成本約 500 元 /㎡)。
8.4 雙區疊加的政策紅利
同時享受環上大 “高校產學研合作” 與南大智慧城 “科創企業培育” 雙重政策支持,優先對接創新平臺資源與應用場景開放機會。
9 上海寶山區經緯綠洲中心商業配套與產業扶持政策
9.1 全維商業配套
  • 商務配套:毗鄰 26 萬方 “經緯匯” 商業地標,涵蓋會議中心、高端餐飲、銀行金融、商務酒店等業態,滿足企業商務接待、會議舉辦需求。
  • 生活配套:周邊 3 公里內有沃爾瑪、寶山萬達等大型商業體,經緯城市綠洲社區配套幼兒園、中小學、社區醫院,解決員工居住、教育、醫療需求。
  • 科創配套:緊鄰上海大學圖書館、實驗室、體育館等資源,部分設施可共享使用,降低企業研發成本。
9.2 產業扶持政策
  • 平臺支持:優先接入長三角國家技術創新中心測試平臺,共享科研儀器設備(降低企業設備投入成本 40%)。
  • 人才服務:對接上海大學人才庫,享受 “校企合作實習基地” 建設補貼;重點企業高管可申請人才公寓(租金低于市場價 20%)。
  • 場景開放:優先參與寶山區 “智慧城市、智能制造” 等應用場景試點,加速技術商業化驗證。
  • 創新培育:符合條件的企業可申請 “環上大科創基金” 支持,用于研發投入與成果轉化(最高 500 萬元,非稅收掛鉤)。
10 上海寶山區經緯綠洲中心出售方案
10.1 出售方案(900㎡整層單元)
  • 總價測算:900㎡×3.5 萬元 /㎡=3150 萬元(含業主方定制裝修)。
  • 核心權益:產權清晰,可自主規劃空間布局;享受與租賃企業同等的產業配套政策與平臺資源對接權益。
11 梧桐聯行專家組研判總結
11.1 核心優勢
  • 成本優勢顯著:得房率高、物業費低、綜合辦公成本較區域競品低 15%-20%,適合成長型科創企業控制初期投入。
  • 科創適配性強:獨立空調、高容量電力、靈活空間等硬件配置,精準匹配科創企業研發、辦公需求。
  • 區位潛力明確:環上大與南大智慧城雙區疊加,產業政策支持持續,中長期資產保值增值能力較強。
  • 配套成熟度高:商業、居住、交通配套即時可用,無需等待培育周期,企業入駐即可高效運營。
11.2 潛在挑戰
  • 產業能級待提升:相較于市中心成熟商務區,區域龍頭企業集聚度仍有差距,產業鏈完整性需進一步加強。
  • 高端人才吸引力:距市中心核心商圈有一定距離,對部分高端外籍人才吸引力略弱于中心城區。
11.3 決策建議
  • 優先選擇企業類型:人工智能、新材料、智能制造等科創企業;依賴高校資源的產學研合作項目;注重成本控制的成長型企業。
  • 方案選擇建議:長期發展且資金充裕的企業可選擇購買方案,鎖定優質資產;短期布局或輕資產運營企業建議選擇租賃方案,保持靈活性。
  • 運營策略:入駐后建議盡快申報 “環上大科創企業” 認證,鎖定平臺資源與政策支持;加強與上海大學的產學研合作,降低研發成本。

總結:環上大經緯綠洲中心以 “高性價比、科創適配、配套成熟” 為核心競爭力,是寶山區科創企業戰略布局的優選載體。其 3.5 萬元 /㎡的售價,覆蓋了 LEED 綠色認證硬件、雙區政策紅利與成熟配套價值,建議作為環上大板塊優先級項目。若企業需更高端商務形象,可評估寶山萬達周邊項目;若側重高校資源深度綁定,可比對上大科技園內部載體。


上海寶山區環上大經緯綠洲中心出租出售電話:021-64398555



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