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上海青浦區虹橋聯美首位SHOWAY招商綜合評估報告:企業選址分析

上海青浦區虹橋聯美首位項目(SHOWAY)綜合評估報告

本報告結合國家戰略定位、產業生態、硬件配置及商業配套等多維度分析,為企業選址決策提供專業參考。
一、項目概況與戰略定位
1. 核心背景
  • 開發主體:聯美集團(1997 年創立),業務覆蓋清潔能源、地產、科創等領域,具備千億級資產規模。
  • 區位:青浦區蟠中東路 58 號 / 188 號,與國家會展中心(進博會場館)一街之隔,直面虹橋國際開放樞紐核心。
  • 規模:總建面 140 萬㎡,上海虹橋商務區最大綜合體,涵蓋 20 棟 5A 甲寫、16 棟商業獨棟、瑞吉酒店、百老匯劇院群、奧特萊斯商業街等業態。
  • 進度:DE 地塊已交付,AB 地塊 2023 年竣工,現房招商中。
2. 戰略定位
  • 進博會溢出核心承載區:直接承接年均 4000 萬會展客流,鏈接全球商貿資源。
  • 產業聚焦:以總部經濟、數字經濟、會展服務為主導,形成 “商務 - 商業 - 文化” 生態閉環。
  • 目標:打造長三角 “世界級商業文化地標”,已入駐波司登、TCL、中鐵置業等名企。
二、區位與交通優勢
1. 立體交通網絡
交通類型
關鍵節點
時間 / 距離
軌道交通
2 號線、17 號線(已通)
徐涇東站 50 米步行
13 號線、25 號線(規劃中)
四軌交匯 地鐵上蓋
空鐵樞紐
虹橋機場 / 高鐵站
地鐵 2 站直達(8 分鐘)
高速公路
G50/G15/G60 等 8 條高速
1.5km 直達 G50 趙巷出口
2. 戰略價值
  • 15 分鐘經濟圈:覆蓋虹橋樞紐(日均百萬客流)、國家會展中心、新虹橋國際醫學中心。
  • 長三角 1 小時輻射圈:1 小時達蘇州 / 嘉興,2 小時覆蓋長三角核心城市。
三、產品設計與硬件配置
1. 辦公空間規劃
產品類型
面積范圍
特色配置
5A 甲級寫字樓
260-1600㎡(分割)
4.5 米層高、74% 得房率、全景幕墻
企業獨棟
7800-15332㎡(整棟)
獨立冠名權、局部精裝、4 臺客梯 + 貨梯
總部整層
1000-2025㎡
凈高 3 米、架空地板 120mm
2. 技術標準
  • 空調系統:中央空調(費用含于物業費),開放時間周一至五 08:00-18:00,周六半天。
  • 綠色建筑:LEED 金級認證,雙層 Low-E 玻璃幕墻(節能 30%+)。
  • 智慧運維:電信 / 聯通 / 移動三網接入,智能安防監控。
四、成本分析
1. 租金與運營費用
項目
費用標準
對比虹橋核心區
租金
3.5-6.5 元 /㎡/ 天
中高端水平(精裝溢價)
物業費
35 元 /㎡/ 月(全包制)
含空調、公共能耗
停車費
1000 元 / 月 / 位
共 8000 個車位(1:1.2 配比)
表:企業年成本測算(以 1000㎡辦公為例)
成本項
年支出(萬元)
計算邏輯
租金
127.8-237.3
按 4.5 元 /㎡/ 天(中值)
物業費
42
固定成本
停車費
12
10 個車位
合計
181.8-291.3
含高端配套溢價
:整棟租賃可議價,精裝交付租金溢價約 10%-15%。
五、產業生態與商業配套
1. 產業集群效應
  • 龍頭企業矩陣
  • 總部經濟:波司登(區域總部)、TCL 格創東智(研發中心)、中鐵置業。
  • 新能源:2024 年簽約央企整棟 2 萬㎡(上海年度最大租賃交易)。
  • 會展經濟生態:與國家會展中心聯動,承接進博會展商轉化為長期租戶。
2. 商業與生活配套
  • 自持商業
  • 43 萬㎡商業體:奧特萊斯、百老匯劇院群(13 棟)、瑞吉酒店、甜品主題街區。
  • 人才公寓:3 棟長租公寓,解決高管及員工住宿。
  • 外部資源
  • 高端消費:Costco、百聯奧特萊斯(亞洲最大,車程 10 分鐘)。
  • 醫療教育:新虹橋國際醫學中心(華山醫院分院)、上海美國學校。
六、政策支持體系
1. 區域專屬紅利
  • 進博會專項政策
  • 優先參與進博會展示、國際訂單對接(如 TCL 連續參展);
  • 會展企業稅收返還(區級留存部分最高 50%)。
  • 人才保障
  • 高管 / 博士 3 年安居補貼,子女優先入讀國際學校;
  • 本地戶籍招聘補貼 1 萬元 / 人(滿 2 年)。
2. 園區增值服務
  • 企業管家:工商注冊、高新資質申報、融資對接綠色通道;
  • 產融聯動:聯美產業基金優先投資入駐企業(覆蓋種子輪到 Pre-IPO)。
七、核心優勢與選址建議
1. 不可替代性價值
  • 戰略區位唯一性:進博會 “零距離” 承接者,日均會展客流轉化商機;
  • 全業態生態閉環:“辦公 + 商業 + 酒店 + 文化” 自循環,提升企業品牌形象與員工滿意度;
  • 名企集聚效應:與波司登、央企為鄰,強化產業鏈協同與資源整合。
2. 企業適配策略
企業類型
推薦產品
核心價值
跨國 / 區域總部
整棟獨棟(7800㎡+)
冠名權 + 瑞吉酒店高端接待
會展服務企業
標準甲寫(精裝層)
進博會客流轉化的第一觸點
高端零售品牌
商業獨棟(臨街)
奧特萊斯千萬級客流曝光
行動窗口:現房招商中,整棟簽約可享免租期 3-6 個月 + 定制化改造,聯系招商熱線(13651646342)。
結論:進博會門戶地標,搶占長三角流量制高點
聯美首位以 “國家會展零距離 + 全業態配套 + 名企生態圈” 構建核心競爭力,尤其適合:
  • 國際業務型企業:借力進博會實現全球資源對接;
  • 品牌形象敏感型企業:瑞吉酒店 + 百老匯劇院提升商務接待能級;
  • 流量依賴型商業:奧特萊斯年均千萬客流支撐業績增長。
建議:優先爭取 AB 地塊整棟資源,同步申請進博會展商資質以激活稅收返還,最大化享虹橋國際開放樞紐政策紅利。

數據來源:聯美集團官方披露、招商公告及政府規劃文件。


上海青浦區虹橋聯美首位SHOWAY招商招租電話:021-64398555



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