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今年三季度，上海商業地產市場中，寫字樓市場逐漸從二季度的疫情影響中復蘇，凈吸納量等指標上揚，但租金價格繼續下探。受一系列政策利好影響，上海三季度的消費活力逐步恢復，帶動零售地產市場回暖。此外，在高標倉庫市場方面，受預制菜等市場的爆發式增長影響，整體冷鏈物流地產需求仍保持著增長態勢。

上海寫字樓市場逐步復蘇

戴德梁行研究部數據顯示，三季度，上海甲級寫字樓凈吸納面積23.7萬平方米，環比上揚208.3%，其中，核心區4.9萬平方米，新興區18.9萬平方米，均呈現環比上揚的趨勢，主要是新項目入市帶動的交易提升。

三季度，徐匯中心區、蘇河灣、前灘三個區域均有重點項目入市，共計建筑體量27.7萬平方米，核心區徐家匯板塊“徐家匯中心三期T1”、新興區靜安蘇河灣板塊“華潤蘇河灣中心”以及前灘板塊“前灘國際廣場”入市。

與凈吸納量等指標所呈現的趨勢不同，基于后市供應壓力及經濟放緩下需求走勢的不確定性，寫字樓租金價格繼續下探。戴德梁行數據顯示，三季度，上海全市甲級寫字樓平均租金8.16元/平方米/天，環比二季度下滑0.37%，新興區降幅相對更顯著。

從寫字樓租賃成交的行業分布來看，今年前三季度，專業服務、金融及電子信息科技三大主力行業地位不變，貿易制造和生物醫藥分別排名第四、五位。

從板塊來看，稀缺資源的北外灘、前灘、徐匯濱江、蘇河灣這些一江一河沿線板塊借助新項目入市，提供優質辦公空間和優勢租金價格，吸引企業入駐；而一些老牌核心區位的陸家嘴、南京西路板塊，則以深度行業聚焦保持成交優勢。

“自今年6月起，上海新設企業數量明顯好轉，盡管是填補前期的不足，但三季度企業的行動仍證明其對后市信心正在逐漸恢復。”戴德梁行中國區項目及企業服務部總裁魏超英指出。

政策利好帶動零售物業恢復

三季度，上海出臺了一系列激發消費活力舉措，如舉辦“五五購物節”、已發放兩輪“愛購上海電子消費券”等，修復居民消費信心，助力零售市場回暖，上海市中高端購物中心的客流量隨之錄得顯著回升。

三季度，優質開發商的零售物業在“十一”黃金周之前搶先入市，助力市場回暖。

如蘇河灣萬象天地、錦滄文華、龍湖上海金匯天街和上海天空萬科廣場，分別為市場新增6萬平方米、2萬平方米、 11萬平方米和10萬平方米的零售面積，同時項目內均開設大量國內首店。

受疫情等因素影響，零售物業市場中，部分品牌的載體選擇上也出現許多新趨勢。戴德梁行華東區商業地產部高級助理董事陳云九介紹，“以零售業態為主，國內外品牌首店或首家線下零售店鋪均選擇核心商圈的沿街店鋪作為載體。同時，國際一線大牌對于中國市場不斷融入新的趨勢，在客群鎖定上不單是聚焦于高凈值人群。”

陳云九表示，展望未來，短時間內商業載體與品牌的開業節奏將會放緩，但未來新載體與新品牌的開業節奏將逐步恢復正常。

高標倉庫租賃市場恢復較緩

三季度，華東區域高標倉庫租賃市場恢復較緩。受疫情影響，上海地區生鮮食品、保供食品需求增長，電商類消費類需求減弱，但電商、快運快遞仍為本季度上海高標倉庫市場主要租戶。

戴德梁行數據顯示，上海高標倉庫市場平均租金環比微降0.65 %，至47.8元/平方米/月；市場空置率環比上升4.98個百分點至10.6%。

環滬地區制造業企業復工復產，制造業需求問詢增加。上海地區及昆山地區供應緊張且租金較高，租戶為降低成本外遷至嘉興、蘇州縣級區域（太倉、常熟）。

戴德梁行數據顯示，江蘇省高標倉庫市場平均租金環比微漲0.18%，至34.1元/平方米/月；市場空置率環比上升2.17個百分點至12.0%。 浙江省高標倉庫市場平均租金環比微降0.59%，至35.7元/平方米/月；市場空置率環比上升1.04個百分點至14.7%。

此外，線下餐飲及商超零售的經營逐步恢復常態，食品預制菜需求旺盛，促進預制菜品的市場需求量增長。多溫庫結合中央廚房、食品加工的模式增加，滿足食品存儲需求的同時保障食品安全及食品新鮮度。

戴德梁行中國區產業地產部董事總經理蘇智淵分析稱，受四季度電商促銷旺季影響，預計華東整體高標倉庫物流市場需求短期內拉升，空置率有望降低。冷庫改造需求呈現旺盛態勢，整體冷鏈需求仍將保持增長。

此外，在大宗市場交易方面，三季度，上海共錄得14宗、共計153億元大宗交易。受2022第二季度上海疫情對于大宗交易的影響延續顯現，第三季度成交總額遠低于去年同期水平。