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上海寫字樓空置率攀升,市場“以大換小”與撤場商戶增多

疫情后的上海商業,有些穩步恢復,有些依然冷清,不少商場和寫字樓空置率呈走高趨勢,市場尚處恢復期。

“有客戶之前租近200平方米的辦公場地,現在改租60平方米場地;另一客戶從之前300平方米的辦公場地縮減至100平方米”。

上海北外灘一寫字樓租賃中心業主劉彪告訴記者,有些企業疫情前效益很好,經歷疫情抗風險能力變差,也有些企業已破產,現在各大商場,寫字樓空置率很高。

在上海重啟三個月后的9月,即使走在上海繁華熱鬧的南京東路商圈,依然能看到有不少大門緊閉的沿街商鋪,曾經屹立在南京東路15年,有如地標性建筑一般存在的超大型旗艦店美特斯邦威,4月正式停業離場,如今只有模糊的招牌還在映襯其曾經的輝煌。

來自克而瑞的數據顯示,截至2022年2季度,上海商業空置率達7%,超過警戒線2個百分點,打斷了自2021年以來的恢復進程。部分重點項目平均空置率達到9%,其中,位于上海陸家嘴繁華商圈的浦東正大廣場,空置率升至34%;也有恢復較好的項目,如:外環線的七寶華潤萬象城,空置率僅0.6%,疫后恢復較好。

對于商業空置率走高的因素,同策研究院研究中心總監宋紅衛分析,商業辦公近年來市場空置率較高,租金水平呈下降趨勢。主要受幾個方面的影響,第一,商業辦公市場整體供給過剩,供應量大,庫存比較高.第二,受經濟下行壓力及疫情沖擊,部分小企業生存環境惡化,不斷降低企業成本。第三,受電子商務以及物流產業的影響,傳統的商業環境發生較大變化,尤其是一二線城市消費者線上消費模式對線下實體店也有較大沖擊。

空置率上升,撤場商家增多

“一樓以前下單要排隊的喜茶店也撤場了”。

上海黃浦區九江路悅薈廣場一樓,曾經的喜茶店“掃碼下單免排隊”的廣告還在,店鋪卻沒能因疫情撐到現在。

而這家曾經的喜茶店鋪對面沿街一連幾個店鋪大大的廣告招牌“沿街商鋪超大展示~招商”的字眼也頗受矚目,記者撥通招商電話中房東王女士的電話,她告訴記者:“南京東路雖然有很多店關門,也有很多新店進場,租金價格還是很高,報價跟之前一樣”。同時,王女士也透露,她的另一家在漢口路的商鋪也在招商,現在價格可談,讓利的空間大。

同在南京東路,曾在上海頗具地標性品牌門店美特斯邦威圣德娜店,從2007年進駐,上下五層樓,實際經營面積近萬平方米,在南京東路商圈屹立近15年,現今模糊的招牌依稀能看到美特斯邦威曾經的鼎盛時光。

這家店鋪對面的商戶告訴記者,該旗艦店去年便只剩一樓在運營,上面四層持續保持歇業的狀態,今年疫情后撤場。

上海的商業南京東路只是其中一個縮影,記者發現多個沿街商鋪,商場商鋪空置甚至超三個月以上。

對于類似商業現象,上海中原地產資深市場分析師盧文曦表示,類似美斯特邦威15年后撤場,一方面產品本身有生命周期,另一方面經濟加速了沖擊與市場壓力,也是疫情后對商業的影響,市場有所波動。

主動降價,“以大換小”客戶增多

在商業商場的另一端,辦公寫字樓空置率也呈上升態勢。

“上個月,我們一個園區,同一層樓好幾家撤走的”。在閔行一工業園區工作的張華告訴記者,有些企業抗風險能力較差,有更換辦公場地,也有破產的。

一名不愿具名的企業主跟記者訴說企業的無奈,以前經營好的時候,租了近300平方米的辦公場地,現在辦公縮減至不到100平方米,企業需要時間恢復,節流穩定現金流,才能保存實力活得更久。

“有些企業從之前租金高的寫字樓換到租金低的寫字樓,或縮減辦公場地現在很普遍”。北外灘板塊金岸大廈房東劉彪朋友圈多個寫字樓在放租,當周邊租金在4~5元/平方米/天,金岸大廈只要3.6元/平方米/天。

劉彪告訴記者:“只要能租出去,除了讓價,也很愿意跟中介合作,現在中介有帶客戶來看,會主動給中介幾百元的帶看費,這在之前是沒有的”。

位于地鐵2號線南京東路置地廣場,地處商業街繁華地段,以前不愁租,如今業主駱先生告訴記者,今年辦公樓比較多,之前租6.1元/平方米/天,現在5.2元/平方米/天,以100平方米計算,現在租金不到1.6萬元/月,比之前便宜2500元/月。

“上海疫情好轉后寫字樓、商場都在恢復,寫字樓市場周邊的金融廣場,華盛廣場價格都有下調”。上述業主駱先生表示。

值得一提的是,上海的商業,在多個商場由于商家撤場,空置率增加,市場冷清的同時,也有部分商場在疫情后穩步恢復至疫情前的水平,如:港匯廣場、國金中心、愛琴海、上海中心大廈以及七寶與嘉定的萬象城等。

對此,盧文曦表示,這跟企業自身經營有一定關系,有些產品和企業受影響較小,部分企業抗風險力較低,有些商場在疫情后積極主動調整,給商家讓利,保持較低的商場空置率。有些商場當周邊出現眾多競爭者時,有必要重新尋找自身定位,讓市場再度活躍。





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